核心内容
1、合约销售：百强房企3月业绩环比增长68.9%
2、企业拿地：聚焦核心城市优质地块，销售十强领跑一季度投资
3、企业融资：单月总量环比回升，华润置地获得约65亿元人民币境外贷款
4、组织动态：中国金茂全面取消区域架构；龙湖地产深港与广佛公司合并
◎ 文 / 克而瑞研究中心
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合约销售
百强房企3月业绩环比增长68.9%
核心观点：
1、2025年3月，中国房地产市场整体保持低位运行，延续止跌回稳态势。3月，TOP100房企实现销售操盘金额3177.6亿元，环比增长68.9%、同比降低11.3%，单月业绩规模保持在历史低位。
2、2025年3月，百强房企各梯队销售门槛下移。其中，TOP20和TOP30房企销售操盘金额门槛分别同比降低4.3%和2%至90亿元和53.4亿元。TOP50和TOP100房企门槛分别同比降低5.7%和4.3%至30.9亿元和12.4亿元。
3、从企业表现来看，2025年3月百强房企的单月业绩环比提升，主要由TOP30房企带动。其中，保利发展、绿城中国、越秀地产、中国金茂等房企表现较好，单月业绩同环比均实现正增长。而整体来看，3月单月业绩环比降低的百强房企达到近7成，集中在TOP31-50和TOP51-100梯队。
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企业拿地
聚焦核心城市优质地块销售十强领跑一季度投资
核心观点：
1、重点监测企业拿地力度持续复苏。3月，重点监测30家房企单月投资金额（全口径）接近823亿元，环比增长6.9%，同比上升153%，其中中海地产、绿城中国单月拿地超过150亿，建发房产在杭州、成都积极参拍，单月拿地超过90亿；30家企业拿地面积300万平方米，环比下降2%，同比增长157%。在核心城市“地王”频现下，3月成交楼板价环比上升9%至27372元/平方米高位。
2、销售TOP10领跑一季度土地投资。销售TOP10拿地最为积极，一季度总计拿地金额（全口径）近1775亿元，同比增长162%。其中，有8家企业位列拿地金额TOP10，整体延续了过去两年在核心城市加码优质地块的投资策略。
央企中，华润置地、中海地产、招商蛇口拿地销售比超过0.6，且金额同比涨幅均较大，分别为92%、1768%（因去年同期基数较低）和183%。对比去年而言，在市场止跌回稳以及优质地块多频供应下，央企投资铺排更为靠前。而越秀地产、建发房产等地方国企也在北京、成都等一线、核心二线积极补仓，填补未来优质可售货值。滨江集团则继续深耕大本营，一季度在杭州拿地金额占比达到94%。
3、重点土拍热度仍能维持，投资集中度将持续走高。2025年1-3月，土地市场依旧呈现显著分化特征。以北京、上海、杭州、成都为代表的一线城市及强二线城市土地成交溢价率持续攀升，核心区位优质地块频现高溢价成交现象，推动市场热度及关注度重回上行通道。但值得注意的是，本轮市场回暖呈现明显结构性特征，三四线城市仍量价同比回缩，市场复苏动能不足，实质性改善仍需依托区域经济基本面的修复及政策支持的持续性。
从房企角度来看，头部房企持续强化对高能级城市优质土地资源的战略性增储，重点地块参拍企业数量增加且出价竞争激烈。市场集中度进一步分化，头部房企、国央企依托资金优势加速优化土储，而中小型房企受制于流动性压力持续收缩投资半径。这种投资格局预计将驱动优质土地资源持续向头部企业聚集，行业集中度或将进入新一轮提升周期。
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企业融资
单月总量环比回升华润置地获得约65亿元人民币境外贷款
核心观点：
1、融资总量：2025年3月65家典型房企的融资总量为251.11亿元，环比增加16.3%，同比减少53.9%。从全年的累计数据来看，65家典型房企的累计融资总量为796.84亿元，同比减少39.1%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资179.3亿元，环比增加2.8%，同比减少54.8%；境外债权融资66.79亿元，环比增加83.5%，同比增加3%；资产证券化融资5.01亿元，环比持平，同比减少94%。
2、融资成本：2025年1-3月65家典型房企新增债券类融资成本为3.36%，较2024年提升0.43个百分点，其中境外债券融资成本8.45%，较2024年全年提升4.27个百分点，境内债券融资成本2.92%，较2024年全年提升0.01个百分点。单月来看，本月没有企业境外发债，由于境内发行债券的企业主要是首开、中交、大悦城等国央企，因此境内债券融资成本环比提升了0.42个百分点至3.11%，整体仍处于低位。
3、企业表现：本月融资总量最大的企业是华润置地，企业在本月获得了63.42亿港元和1亿美元的境外贷款。从企业梯队来看，2025年1-3月TOP10房企的平均融资额为38.08亿元，是所有梯队中最多的。TOP51+房企的平均融资额为6.37亿元，同比增长22.19%，该梯队是唯一一个融资规模同比增长的梯队。从融资成本来看，TOP51+梯队的房企融资成本最低，为2.55%，较2024年全年融资成本降低了1.5pct，降幅也是最大，同时比融资成本最高的TOP11-30的房企低0.85pct。
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组织动态
中国金茂全面取消区域架构龙湖地产深港与广佛公司合并
核心观点：
2025年3月，房地产行业内的65家重点监测企业在组织调整与人事变动方面表现活跃。多家企业采取扁平化管控、区域资源整合及核心城市聚焦等措施。
1、中国金茂战略转型。3月11日，中国金茂宣布陶天海接任公司董事长一职。此前，陶天海担任中国金茂首席执行官，自2023年起，他积极推动组织变革、产品升级以及土地换仓等工作，带领中国金茂实现扭亏为盈。3月18日，在陶天海升任董事长后，中国金茂启动新一轮组织变革，旨在进一步聚焦核心城市，优化资源配置，提升组织效率。
据中国金茂官网显示，公司原本设有华东、华北、华南、华中、西南五个区域公司，并基于这五大区域公司在56座核心城市进行布局。此次调整后，中国金茂全面取消区域架构，将现有的城市公司重组为14个地区公司。随着城市公司重新组合为地区公司，中国金茂管控架构由原本的“总部-区域-城市公司”三级架构转变为“总部-地区公司”两级架构。
2、龙湖地产湾区整合。龙湖宣布了广佛公司与深港公司合并，成立新的龙湖集团华南公司。华南公司下设莞惠片区、闽南片区、珠中江片区、海湛片区，深圳、香港、广州、佛山等核心城市的业务由总部直管。此次合并是对粤港澳大湾区市场的资源整合，通过集中管控降低成本、提升决策效率。在人事安排上，原广佛公司总经理沈宗荣将晋升为华南公司总经理，负责整体运营。而深港公司总经理张童即将离职，其职责将由新团队接任。
除金茂、龙湖外，中海地产北方区域在3月经历高管变动，绿城福建引入原龙湖重庆总经理高巍，招商蛇口、碧桂园为应对市场变化进行区域性变革。
当前行业正处于规模收缩与结构优化的双重转型期，企业组织架构调整呈现三大特点：其一，决策机制扁平化以提高市场响应速度；其二，资源配置集约化以应对资金约束；其三，区域管理专业化以增强城市深耕能力。此类调整既是应对市场压力的被动选择，更是提升企业竞争力的主动战略，预计将成为后续行业调整主流方向。
排版：鸟姐
（转自：克而瑞地产研究）
