公募REITs（不动产投资信托基金）近年来迅速崛起，成为资本市场瞩目的焦点。从2024年末的指数大涨到2025年初的认购热潮，这一兼具分红与增值属性的资产类别正吸引着普通投资者的目光。本文结合当前市场动态与政策环境，为投资者梳理其核心逻辑与参与路径。

市场热度：供需两旺下的扩容提速

2025年公募REITs市场延续了供需两旺的格局。一级市场发行节奏显著加快，截至3月23日已有5只产品上市，南方顺丰物流REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT等多只产品因认购火爆提前结募，公众配售比例低至0.08%，创下历史新低。二级市场同样活跃，年内平均涨幅超10%，消费类REITs如嘉实物美消费REIT涨幅接近30%，数据中心、清洁能源等新基建类项目也备受资金追捧。

底层资产类型的创新成为重要驱动力。首单城市更新项目华夏金隅智造工场REIT上市首日触及涨停，首单市政供热项目国泰君安济南能源供热REIT开盘即封板，南方润泽科技数据中心REIT的申报则标志着算力基础设施正式纳入REITs版图。政策层面，北京市率先启动常态化项目储备征集，覆盖人工智能、养老等新兴领域，为市场持续扩容铺路。

投资价值：稳健分红的另类选择

公募REITs的核心吸引力在于其“强制分红+资产增值”的双重收益机制。根据监管要求，每年至少90%的可分配收益需以现金形式派发，2024年全市场分红总额达83.87亿元，21只产品分红收益率超5%，其中高速公路类项目平均分派率超过7%，显著高于十年期国债收益率。

从资产配置角度看，REITs与传统股债相关性较低，2024年中证REITs全收益指数跑赢沪深300指数，消费类项目年化波动率仅0.46，低于股票市场平均水平。政策红利与利率环境进一步强化其配置价值：货币政策宽松背景下，市场利率下行凸显REITs的派息优势；《金融“五篇大文章”指导意见》等文件明确支持清洁能源、数据中心等领域发行，为底层资产注入长期增长动能。

风险考量：高光背后的隐忧

尽管市场热度攀升，投资者需警惕多重风险。二级市场价格波动首当其冲，部分产品溢价率超50%，如北京保障房REIT的市价较净值偏离显著，存在估值回调压力。流动性风险亦不容忽视，当前市场日均成交额约7亿元，换手率不足1%，部分交通基础设施类REITs长期折价交易。

底层资产运营的不确定性可能影响收益。2024年部分安居保障房项目因租金调整政策导致现金流不及预期，产业园类REITs则面临经济下行周期中的空置率上升风险。此外，2025年将有34只产品迎来解禁，潜在抛压可能加剧市场波动。

未来展望：制度完善与长期机遇

市场发展正从规模扩张转向提质增效。常态化发行机制下，文旅、养老等新领域“首单”项目有望加速落地，底层资产类型预计从当前的13类拓展至更多创新领域。流动性改善可期，社保基金、保险资金等长期投资者占比提升，REITs指数基金等工具的开发或将降低散户参与门槛。

对普通投资者而言，需建立“资产运营+市场波动”的双重视角。一方面关注底层项目的租金增长率、出租率等运营指标，例如数据中心类REITs需评估算力需求增长潜力；另一方面需警惕短期炒作，理性看待溢价率与分派率的平衡。监管层近期已多次提示避免盲目追涨，强调长期持有分享资产增值红利。

理解其“不动产证券化”的本质逻辑，在分红收益与资本利得间寻求平衡，方能把握这一兼具稳健与弹性的配置工具。随着政策支持深化与市场生态完善，REITs有望成为中国家庭资产组合中不可或缺的“压舱石”。