深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称“深房集团”）近日发布2024年年报，报告期内，公司多项财务指标出现较大幅度变化，其中经营活动产生的现金流量净额同比减少112.19%，营业收入同比减少23.33%，公司经营面临较大压力。本文将对深房集团2024年年报进行详细解读，分析各项财务指标变化背后的原因及潜在风险。

业绩概览：营收下滑，亏损收窄

营业收入：房地产市场遇冷，营收显著下滑

2024年，深房集团营业收入为4.07亿元，较上年的5.31亿元减少23.33%。从业务板块来看，房地产板块收入1.63亿元，同比增长37.06%；工程施工板块收入1.60亿元，同比大幅下降50.55%；物业管理板块收入0.36亿元，同比增长4.40%；租赁及其他板块收入0.81亿元，同比减少4.78%。工程施工板块收入的大幅下降对整体营收产生了较大影响，反映出公司业务结构面临调整压力。

业务板块	2024年营收（亿元）	2023年营收（亿元）	同比变化
房地产	1.63	1.19	37.06%
工程施工	1.60	3.24	-50.55%
物业管理	0.36	0.35	4.40%
租赁及其他	0.81	0.85	-4.78%

净利润：亏损收窄，仍处困境

归属于上市公司股东的净利润为 -1.77亿元，相较于2023年的 -2.51亿元，亏损幅度收窄29.55%。扣除非经常性损益的净利润为 -1.98亿元，较上年 -2.68亿元同样有所收窄，降幅为26.12%。虽然亏损状况有所改善，但公司仍处于亏损状态，盈利能力有待提升。

基本每股收益与扣非每股收益：均为负值，反映经营困境

基本每股收益为 -0.1747元/股，较2023年的 -0.2479元/股有所上升，增幅为29.53%；扣非每股收益为 -0.1957元/股，上年为 -0.2648元/股，增长26.12%。两者均为负数，表明公司在报告期内的经营成果不佳，股东收益受到负面影响。

费用分析：销售费用下降，管理费用上升

销售费用：项目售罄致费用减少

2024年销售费用为1316.47万元，较2023年的2180.32万元减少39.62%。主要原因是光明里项目基本售罄，相关销售费用随之减少。这表明公司销售费用的控制与项目销售进度紧密相关。

管理费用：项目竣工致人工成本增加

管理费用为7011.85万元，比2023年的5596.59万元增长25.29%。主要系随着项目竣工，相关工程开发人工成本费用化所致。这反映出公司在项目后期管理方面的成本投入有所增加。

财务费用：略有下降，整体影响较小

财务费用为 -550.27万元，2023年为 -523.20万元，同比下降5.17%。财务费用为负，说明公司利息收入大于利息支出等费用，对公司利润有一定的正向影响，但整体影响相对较小。

现金流分析：现金流入减少，经营压力增大

经营活动现金流：流入流出均减少，净额由正转负

经营活动现金流入小计为4.85亿元，同比减少75.13%；现金流出小计为6.13亿元，同比减少32.39%；经营活动产生的现金流量净额为 -1.27亿元，而2023年为10.45亿元，同比减少112.19%。主要原因是房地产销售量减少导致现金流入减少，同时房地产项目开发建设减少使得现金流出也相应减少，但整体经营活动现金流状况恶化，公司经营面临一定压力。

投资活动现金流：现金流入大幅减少，投资策略调整

投资活动现金流入小计为186.64万元，较2023年的1.39亿元大幅减少98.66%；现金流出小计为9154.73万元，同比减少84.78%；投资活动产生的现金流量净额为 -8968.09万元，2023年为 -4.62亿元，同比增加80.60%。投资活动现金流入的大幅减少，主要是用于购买理财的资金减少所致，反映出公司投资策略有所调整。

筹资活动现金流：流入锐减，偿债压力显现

筹资活动现金流入小计为156.30万元，相比2023年的1.69亿元减少99.08%；现金流出小计为1.23亿元，同比增加46.93%；筹资活动产生的现金流量净额为 -1.21亿元，2023年为0.86亿元，同比减少241.15%。筹资活动现金流入的急剧减少，同时现金流出增加，表明公司新增银行借款减少，且需归还银行借款，偿债压力有所显现。

研发情况：未披露研发投入与人员情况

年报中未提及研发投入及研发人员情况，无法判断公司在研发创新方面的努力和投入，这可能对公司未来的产品竞争力和可持续发展产生一定影响。

风险提示：市场竞争与经营风险并存

市场竞争风险：行业分化加剧，市场份额争夺激烈

当前房地产市场呈现分化态势，核心城市和经济发达地区有望率先回暖，但市场竞争依然激烈。深房集团面临着来自同行的竞争压力，需在土地获取、项目开发、销售等环节不断提升竞争力，以获取更多市场份额。

经营风险：土地储备不足，新业务拓展待突破

公司现存开发用地资源储备不足，新业务拓展尚未有实质成果，这对公司未来的经营发展形成一定制约。在房地产市场竞争日趋激烈的背景下，公司需着力抓好项目建设和房产销售工作，针对性地制定土地拓展计划，以应对经营风险。

诉讼风险：多起诉讼案件，影响公司资产与声誉

公司涉及多起诉讼案件，如西安项目诉讼案、票据纠纷诉讼、借款合同纠纷等。部分案件处于执行阶段，部分处于二审阶段。这些诉讼案件可能对公司的资产状况和声誉产生不利影响，投资者需密切关注案件进展。

管理层薪酬：董事长与总经理薪酬较高

董事长唐小平从公司获得的税前报酬总额为105.85万元，总经理唐小平（兼任）薪酬亦为105.85万元，副总经理张宏伟、黄伟军、吴志勇薪酬均为90万元，财务总监汪健飞为104.40万元。公司管理层薪酬水平相对较高，投资者可关注薪酬与公司业绩的匹配程度。

总体来看，深房集团2024年在营收、现金流等方面面临较大压力，虽然亏损有所收窄，但仍需应对市场竞争、经营和诉讼等多重风险。未来，公司需优化业务结构，加强现金流管理，积极拓展土地储备和新业务，以提升公司的盈利能力和可持续发展能力。投资者在关注公司发展的同时，应充分考虑上述风险因素，谨慎做出投资决策。

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