回顾2024，保利置业整体来说是求稳的，守住了最后的利润空间。
销售逆势增长，深耕区域提供支撑
2024年保利置业全口径销售金额实现542亿元，较2023年上升1%，是少数在逆势中仍实现销售业绩正增长的企业之一。根据亿翰智库统计，保利置业的全口径销售金额排名从2023年第28位上升到2024年第18位，上升了10位，取得了显著的进步。
深耕区域销售同比增长是业绩的重要支撑。2024年保利置业在长三角和大湾区合约销售占比达到73%，较2023年上升6个百分点。具体来看，长三角销售业绩同比上升32.78%达到221.23亿元，珠三角同比上升56.57%达到94.79亿元。香港地区的涨幅最大，销售额同比增长103.87%至81.59亿元，占总销售规模占比几乎翻了倍。值得一提的是保利置业2024年合约销售均价达到了25546元/平米，较2023年同比上升了7.31%，刷新了近年来的新高，可以说，香港地区销售份额提升对于销售价格的拉升功不可没。
具体项目来看，香港澐璟、杭州桂月云翠、上海保利琅誉、上海保利印象青城、济南保利珑誉、香港朗誉、广州保利西悦湾、昆山保利璀璨璟园、深圳保利龙誉、宁波保利瑧誉和宁波保利金茂府等11个项目的单盘合约销售金额超10亿元。
图表：2022-2024年企业区域销售金额占比
2020年业绩会上，保利置业的管理层曾表示，“十四五”期间（2020年-2025年）要再造一个保利置业的目标不动摇，争取达到销售一千亿。
目前的情况来看，保利置业在2025年达到千亿的销售规模难度确实有点大了，今年公司便不再提及这个目标，而是致力于维持500亿的规模。
毛利润率下滑，归母净利润仅剩一成
行业大势下行，保利置业作为身处其中的企业自然逃不开利润的下滑。2024年企业营业收入402.08亿元，稳在了400亿元大关，较2023年同比小幅下降1.8%。归母净利润与2023年同比大幅下降87.3%，归母净利润仅剩1.83亿元。
利润下滑的原因主要还是销售价格承压，为了规避长期风险，加快资产和资金周转，最后选择了以价换量，导致结转毛利润率继2023年下降了6.5个百分点之后，再降4个百分点至16.4%。代表房地产开发主业的核心净利率也下降了3.5个百分点至0.9%。
财务结构优化，践行稳健发展策略
与利润规模形成鲜明的对比，保利置业财务结构全面改善，现金流充裕。截至2024年末，现金总额高达346.72亿元，较2023年末同比增长8.8%。全年实现销售回款548亿元，较2023年增加11亿元，回款率达到101%。充裕的可动用资金增加了企业经营的灵活性。
融资渠道畅通。2024年，保利置业发行了39亿元港币可持续发展挂钩银团贷款和50亿元人民币公司债券等置换到期债务，通过债务的置换，加权平均融资成本降低50个基点，达到3.38%，创下创新低。2025年1月继续抓紧融资窗口、把握低息渠道，再获批70亿元公司债券发行额度，有序推进债务优化工作。
“三道红线”改善明显，距离转绿仅一步之遥。净负债率按年下降16.2个百分点至76.9%，现金短债比由1.53倍升至1.77倍，剔除预收账款的资产负债率下降2.2个百分点至70.4%。
图表：2022-2024年企业净负债率
资料来源：企业年报、亿翰智库整理图表：2022-2024年企业现金短债比
资料来源：企业年报、亿翰智库整理图表：2022-2024年剔除预收账款的企业资产负债率
资料来源：企业年报、亿翰智库整理投资态度谨慎，坚持聚焦深耕城市
近年来，保利置业的投资动作也在减少。2024年，保利置业共取得6个开发项目，分布位于上海、宁波、深圳和济南。全年新增土地储备总建筑面积约96.4万平方米。对此副总经理彭祎在业绩会上表示，基于对市场处境的考虑，所以在投资上更加地谨慎。同时指出，2025年仍将坚持稳健的发展思路，但在投资力度上会比2024年有所加强，争取达到150至200亿额度区间。
图表：2021-2024年企业新增拿地情况
资料来源：企业年报、亿翰智库整理聚焦核心城市、核心区域的优质地块是大部分头部企业的投资策略。目前看来，保利置业虽然也坚持聚焦深耕城市，但是还是有一些策略上的不同。
正如董事会主席万宇清所说“要找出适合自己的项目，一些单价太高或者总价很高的项目对保利置业来说风险更大，在投资额度上可以积极，但在具体项目的判断上还是要谨慎。”“虽然公司近些年一直在修复资产负债表，但相比于销售规模，保利置业的负债总体还是偏高的，在这种情况下，风险过高的项目会显得很得不偿失。但是如果不愿意冒一点风险，你肯定是没有收益的，还是要通过投资获取收益。”
归结起来，可以说是积极但不激进。
2025年1月27日，保利置业以38亿元底价竞得的广州白鹅潭陆居路地块，包括住宅和五星级酒店，业绩报告中写到，将倾力打造旗舰产品，稳步夯实发展根基。
目前建筑规划已出，拟建5栋超高层，包括住宅和酒店，其中住宅预计会打造成旗下高端改善型的“誉”系产品。
稳中求增，轻资产业务小有突破
重资产的房地产开发主业利润空间不够理想，保利置业在对2024年新增的6个项目的房地产开发项目抱有信心的前提下，进行业务外拓。在代建业务方面取得了不错的成绩，其中贵阳誉鹭湖代建项目获取当年实现首开，首开去化率达到八成。还积极参与城市更新，截至2024年末，参与保障性住房项目共约192万平方米。除了以上这些，保利发展还有一些酒店管理和物业服务业务，就不在这里过多赘述。
保利置业的经营态度无处不体现着“稳”。
万宇清在业绩发布会上表示“保利置业将会坚持规模适中、财务健康、产品领先的品质房企定位，继续保持一定的销售规模，持续地降低债务规模，保持财务的健康和弹性”。这番话可以说是每一家房企都需要考虑的事情。在这个下行的市场中，能够稳住就是进步，打好稳固的根基，在向上攀的时候确实会更加踏实。
目前，楼市最艰难的时期已经度过，对于现在的保利置业来说，也可以考虑考虑如何提升利润水平了。
