从“旧得不能再旧”到电梯新房 福州四小区业主自掏腰包当甲方圆安居梦

——危房改造背后的协商智慧

秘书横巷项目小区拆除后建起了新房。记者 陈暖 摄

5日，在鼓屏路一处施工现场，工人忙着围墙砌筑、园林绿化等收尾工作。他们身旁，两栋面貌一新、设施完备的电梯房已揭开面纱，即将成为70多户老业主的新家。此前，“扎根”这里的是房龄超40年的老房子。当它们“旧得不能再旧”时，居民们达成共识——自己决定它们的未来。

在福州，有不少建于2000年前的老房子。面对迫在眉睫的危旧房改造需求，从乌山路到鼓屏路，再到秘书横巷，老业主们有了新的选择，那就是“自己掏腰包，自己当甲方”，拆除危房建新家。

谋划、协商、施工、交付……福州市鼓楼区在全省率先开展国有土地上的房屋由居民自行出资改造的实践，开启“自拆自建”的全新尝试。在先行先试的探索中，遇到哪些问题和困难？有什么经验可以复制和推广？对此，记者进行了一番走访调查。

危旧房改造的第三条路

乌山路每日车水马龙，附近“新小区”的居民也是忙个不停。

小区面积不大，干净清爽，围栏花盆里长出一抹抹新绿。居民蔡希亮（化名）正和邻居寒暄，他告诉记者：“都是老住户忙着装修，现在有8户已经入住。”

对于老小区而言，拆迁或许是最常见的出路。乌山路附近这个房龄超30年的老小区，采取的却是“原拆原建”自主更新模式，即由居民自行投入、政府引导激励，成为福州市第一个业主筹资、自拆自建的危房改造项目。

“改造前，这是预制板楼梯房，墙上沙子稍微抠一下就掉下来了。小区也很杂乱，旧得不能再旧了。”蔡希亮说，小区使用年限已久，地基沉降了。房屋品质能否迎来升级？业主们发出共同的心声。

危房自建政策，给这里带来了新希望。在区委、区政府、规划、设计、住建等各方力量支持下，业主们自筹资金，推进房屋改造。小区拆除重建，于去年顺利交房，让26户老业主原地有了新家。

乌山路这一老旧小区的危房自建之路是如何走出来的？

“根据当前省市危旧房改造相关政策，依托《福州市城市危险住房改造管理办法》规定，经房屋鉴定机构鉴定为结构安全等级属于C级或D级的住房，如果想消除危险，目前有政府实施征迁、业主自行加固和业主自行出资改造3条路可以走。”市住建局相关负责人表示。

为了公共利益的需要，依照法定程序对土地和房屋实施征收拆除，这是“危房解危”的第一条路。“但在实际操作过程中，不少居民都有留在原居住地的想法。这时，是加固还是重建就成了摆在面前的一道选择题。”该负责人说。

业主自行加固是让房屋焕新的第二条路，也就是采取加粗梁体、支撑柱以及加固地基等综合举措，延长房屋使用寿命。不过，其中的短板显而易见：改造成本与整体重建相差不大，加固后的房屋使用年限可能也就10年至20年，性价比较低，而且房屋使用面积也会相应减少。

在乌山路这一小区里，每名业主都明白，简单的修葺和加固无法根治房屋的“老毛病”，唯有拆除重建的第三条路才能让家园焕然一新。

“想要‘原地更新’，必须得到小区所有业主的同意，达成一致意见后才能走上自建道路。”市住建局相关负责人介绍，自《福州市城市危险住房改造管理办法》2007年实施至今，全市共有乌山路（2处）、鼓屏路、秘书横巷等4处国有土地上的房屋通过业主自行出资建设，走上了焕新之路。

全体业主决定老小区未来

在鼓屏路项目，崭新楼房正准备验收。“准备明年春节就搬回来！”多位业主这样告诉华大街道九彩社区居委会主任赵锋。

该项目所在小区建于1977年，原有3座砖混结构住宅楼被鉴定为C级危房。前些年，业主们就谋划自建房屋了。

万事开头难。危房自建，在前期筹备阶段就要“过五关、斩六将”。

首先，谁是自建主体？提到建房，往往由单一主体操作，通常由开发商进行。而危房自建，是业主们一起当“甲方”。

为了实现危房自建目标，鼓屏路项目小区成立了业委会作为自建主体，可是没有组织机构代码成了摆在面前的卡点。在鼓楼区委、区政府的引导支持下，九彩社区主动担当，提供法人代码证用于办理规划许可等手续。

“我们还参与了资金安全监管工作。”赵锋说，项目开设专户管理拆建资金，需要业委会和社区一起盖章，银行才能拨付资金。

接着，如何推进自建？根据政策，小区所有产权人100%同意且预先缴纳部分自建经费，才能启动危房自建工作。这两项前提恰恰是最难的。

最初讨论的是要不要自建，大家都说要。一讲到具体内容，问题就来了：有人考虑选房方式是否公平，有人纠结停车位如何分配，还有人担心建设期间孩子的入学问题……

“每个人对美好生活的想法都不一样，业主大会不知开了多少次。”赵锋告诉记者，每次大家都讨论得热火朝天，但只要有一户不同意，项目就会停摆。为此，政府部门积极作为——成立由业委会、属地街镇、区直有关部门组成的危改小组，形成市直部门指导，区直部门助力，街道、社区协调，小区居民参与的工作格局，建立危房自建项目推进例会机制。

秘书横巷项目所在小区建于1975年，改造时遇上了自筹资金的堵点。

“我支持自建改造，但是没有能力出资。”年过七旬的独居老人黄阿姨道出了难处。她是普通退休职工，每月虽有退休金，但是需要长期用药，还得留着钱养老。

鼓楼区住建局质安站站长陈俊锋介绍，“自拆自建”形式下，每户都要出一笔自筹资金，还要准备装修、租房过渡等费用，“这些钱不是每户人家都出得起的”。

这时，鼓楼区巧用协商征迁举措，在全国率先试行以房屋置换方式协助危房自建。“针对黄阿姨这样因家庭困难无法出资的人群，我们利用现有区属安置房源进行同等置换（以市场评估为准），并由区属安置房源的管理单位出资，参与危房自建。”陈俊锋说。

运用新办法解决老问题

在秘书横巷项目小区，老旧危房原地完成蝶变，新增的电梯静候业主回家；在鼓屏路项目小区，三栋老旧楼房改造成了两栋电梯楼，新建的地库破解停车难题……拆掉危房建起新楼，业主更有获得感。

秘书横巷项目小区改造前的样子。（鼓楼区住建局供图）

针对危房自建，福州给予激励措施。根据现有政策，业主自行出资改造的危险住房地块，若规划技术规定允许，可在保持房屋总套数不变的前提下，适当增加建筑面积，但不得超过原建筑面积的15%。

在危房自建形式下，业主的动力与新楼设计息息相关，因为他们从设计阶段就开始参与了。作为见证者，鼓楼区温泉街道金汤社区党委书记林崚说，从“一张白纸”到“幸福家园”，这个过程并不简单。

危房自建不是随心所欲，危房认定、方案制定、规划申请以及施工许可证和产权证办理等事项不仅手续繁琐，而且专业性很强。秘书横巷项目就在设计修改、规划审批等方面花了不少心思。

现实情况是，危房自建项目存在体量小、手续繁琐、施工难度较大、建筑企业良莠不齐、总体利润较低等问题。要把一张图纸“变成”栋栋新楼，“谁来建设”成了摆在居民面前的难题。

“危房自建，是事关百姓切身利益的民生工程。为确保项目建设顺利进行，在居民无法委托代建单位的情况下，我们发挥专业所长，指定了资质齐全、具备一定公信力的区属国有企业作为代建单位。”陈俊锋说。

在危旧房改造项目中，也出现了央企的身影。在鼓屏路项目奋战的中建一局五公司，就是其中的代表。

“项目部成员一起克服了施工场地狭小、环境受限、时间受限等难题，如今主体施工完成了，正在加快绿化、围墙等附属施工，各项验收工作的准备也开始了。”中建一局五公司该项目负责人沈益国说。

沈益国坦言，与以前做过的项目相比，这个项目虽不起眼，但是意义重大，做起来很有满足感。“危旧房改造，是助力城市更新和品质提升的举措之一。作为央企，我们应当承担社会责任，打造更多精品标杆项目，助力百姓安居。”

据了解，在鼓屏路项目改造期间，先后有广州、杭州、沈阳等多个城市的团队前来参观学习。今年上半年，该小区有望全面建成并交付。

从先试先行走向复制推广

危房自建会有一系列新问题，福州不断摸索着，先试先行。

“秘书横巷项目小区业委会任期届满，可是原有建筑物已被拆除，无法进行换届。”林崚举例说，大家提出参照业委会组建的流程，成立自建小组，得到相关部门认可后，新楼建设才得以推进。

在危旧房改造过程中，这样的小插曲还有很多。从房屋置换助力居民自建到委托央国企作为代建单位，一系列尝试是否可以复制推广？

“福州市国有土地上自行出资改造的实践是非常好的创新和探索，为城市更新提供了新的路径和方向。”省住建厅专家库成员、市人大代表卓锋表示，针对目前法规政策不够完善、操作难度大的问题，可以及时总结归纳已有经验做法，形成一套指引性、标准化的工作方法，让大家有章可循。

危房自建，不等于把所有事情都交给产权人。卓锋希望危房自建更有效率，建议进一步简化手续办理流程，落实多部门联合并联审批；更有力度，政府要发挥引导和监管作用，加强专业力量协作，提前谋划方案、沟通规划，并确保全过程合法合规；更有温度，出台房屋置换、资金补助、低息贷款等配套优惠政策，解决后顾之忧，激发改造动力。

面对危旧房改造的实际需求，一场以人民为中心的“更新行动”在加速推进。“福州市正在抓紧谋划制定城市危旧房改造新政策，主要明确危险住房改造认定机构、出资方式、表决比例、扶持政策、改造程序以及过程监管等关键内容。”市住建局相关负责人表示，因危旧房改造主体情况复杂，新政策正在加紧研究完善，争取早日制定出台，守护更多百姓的安居梦，也留住城市的烟火气与人情味。（记者 孙漫 莫思予）