□ 本报记者 刘 霞

3月31日南京发布“房七条”新政，其中全面取消住房限售、住房消费“以旧换新”引发市民关注。

南京实施“住房三年限售”政策已长达8年。2017年5月，南京正式实施限售政策，规定新购住房需在取得不动产权证书满3年后方可上市交易。该政策旨在抑制当时的市场过热和投机性购房行为。

2022年以来，楼市供需情况发生变化，南京逐步为部分限售住房“松绑”。2022年5月，南京将新房限售期限的起算点从“取得不动产权证书满3年”调整为“自商品房买卖合同备案之日起满3年”。这一调整显著缩短新房实际限售周期。2024年11月，南京进一步调整限售政策，允许两类人群解除限售：购买新建商品房的家庭，其名下处于限售期的二手房可提前交易；二孩及以上多孩家庭（有未成年子女），其名下处于限售期的二手房也可上市交易。今年3月31日的“全面取消住房限售”，则意味着“限售令”彻底退出南京房地产市场。

解除限售是大势所趋，让房屋自由流通能提升楼市的流动性。南京市房地产学会会长、南京工业大学教授吴翔华认为，此前的限售政策让改善型购房者的“以旧换新”需求受阻，即便后续两次调整放宽部分群体限制，市场流动性仍显不足。

记者注意到，3月31日南京解除限售后，4天时间内共释放2000余套房源。根据南京网上房地产动态数据，新政发布前，3月30日南京二手住宅挂牌量大约14.1万套，截至4月3日晚，南京二手住宅挂牌量大约14.3万套，累计新增2000余套。据我爱我家南京研究院统计，3月南京二手房每周正常新增挂牌量均在2000套左右。业内人士认为，新政后3天的二手住宅挂牌量并未激增，符合“金三银四”的二手房热销趋势。

3月，南京楼市进入供销两旺“小阳春”，“房七条”新政的发布，助力其持续升温。统计数据显示，3月南京全市二手房成交量9344套，环比上涨73%，同比涨幅达9.1%。

全面解除住房限售，是否利好楼市？南京房地产业协会副秘书长汪明宇认为，二手房挂牌量的增加，在短期会对房价有一定的影响，但长期来看是利好，将加速市场复苏、企稳回暖。

解除限售，二手房挂牌量会不会激增？汪明宇分析说，此次取消限售后释放的房源应是2022年3月31日以后成交的房源。初步估算，2022、2023年南京主城大约卖了9万多套新房，而2024年销售的新房大都还未交付，不会进入市场。从时间节点来看，2022年3月，南京楼市已进入深度调整期，以投资为目的购房者非常少，大多购房人以自住需求为主。“这就意味着，大部分业主不会选择新房交付后马上挂牌销售。”

新挂牌房源会不会低价抛售而影响整个市场的价格？汪明宇认为，即使一部分业主利用新政进行置换或者是售房离场，由于数量有限，长期影响微乎其微。他表示，回望此前已陆续解除限售的深圳、成都、长沙、郑州等城市，均未出现二手房挂牌量激增、价格踩踏情况。与之相反，这些城市目前已出现结构性回暖迹象。

值得注意的是，解除限售的房源在交易时仍然可能要支付更多的税费。根据2024年12月1日实施的税收新政，个人出售购买不足2年的住房时，需要缴纳增值税及附加税，综合税率大约为5.3%。对持有时间满2年及以上的住房，免征增值税。对购房人而言，购买满2年的二手房显然更加划算。业内人士认为，这将会影响部分新挂牌二手房的售价或成交速度，也将在一定程度上减少新挂牌二手房激增对二手房市场的影响。

2025年南京住房消费“以旧换新”活动房源正在紧锣密鼓“上架”中。4月3日晚，南京市住房保障和房产局发布消息，截至4月3日，两批次共47个新建商品住房项目、4000余套房源通过审核。其中，第一批次共11个项目近1000套房源完成入库，第二批次共36个项目3000余套房源将逐步上线平台对外展示。后续活动房源核验通过后，将在房帮宁平台上持续更新，共计约7000套。

“房七条”发布后，南京奥体建设、南京颐居建设集团、南京栖霞建设陆续宣布参与2025年南京住房消费“以旧换新”活动。根据公告内容，参与“以旧换新”活动的客户，在享受新房合同金额1%的政府补助的基础上，还将获得企业给予的首付款3%—5%的补助，补助金额直接在合同总房款中予以抵扣。

3家企业旗下的25家楼盘，连日来已经接待不少想参与“以旧换新”的看房客户。南京奥体建设相关负责人表示，在清明假期，预计会迎来大量“以旧换新”客户。