苗野｜发自北京

继三日两刷“地王”之后，4月杭州首场土拍依旧大热，毫无意外，板块新“地王”再度诞生！

地价最高的是宁波城投砸下15亿元拿下的三塘地块，楼面价高达4.62万元/平方米，直逼此前新房限价，溢价率54.6%，这也是宁波城投首进杭州。

运河新城的两宗地块双双突破地价新高，被越秀和金茂分别以58%的溢价率拿下，楼面价直接冲到3.91万元/平方米，相比去年同区域地价每平方米涨了1万元。

萧山老城同样跟随“疯狂”！经过54轮竞价，绿城以总价8.55亿元竞得蜀山单元地块，溢价率51.3%，楼面价2.54万元/平方米，创板块地价新高。

最终，8宗宅地揽金92.95亿元，4宗地块溢价率超50%，三塘、运河新城、萧山老城这几个地块集体刷新板块地价纪录。

“逢拍必争，满城尽是‘地王’！” 杭州造“地王”的速度和幅度令房地产市场人士惊叹：杭州楼市要“起风了”！

三日两刷“地王”

放眼2025年第一季度，杭州出让的32宗涉宅地块共揽金595.1亿元，同比涨幅149%，成交额约是去年全年的51%，高居全国首位。

其中，28宗地块溢价成交，多宗地块溢价率超40%，有4宗溢价率超70%。平均溢价率43.24%，平均楼面价29186元/平方米，成交金额和楼面均价均达到2023年以来的峰值。

值得一提的是，一季度杭州单价“地王”三次易主。

3月28日，杭州蒋村地块经过102轮报价，建发以34.34亿元总价竞得，楼面价高达8.8万元/平方米，直接登上全国第三贵“地王”的位置，仅次于上海和北京。115.39%的溢价率也是杭州近6年来溢价率首次破百，创限价放开后全国溢价率新高。

这一单价“地王”纪录的打破只用了三天，滨江集团于3月25日以7.74万元/平方米竞得的西兴地块刚刚创下杭州成交楼面价纪录，三天时间单价“地王”涨超1万元。此外，双桥、之江、安琪儿等板块“地王”也不断涌现，地块单价更是以万元为单位跳涨。

“主要原因还是地块的稀缺性。”某房企内部人士表示，随着楼市持续调整，多数房企将投资目标锁定在核心城市的核心地段，试图以稀缺性增加抗风险的能力，优质地块的供不应求也直接引发“地王”频现。“但不是所有房企都能承受如此高昂的拿地成本。”

4月的这场首拍一次性挂牌8宗地块，也是创下杭州今年拍地数量新高，延续了杭州核心地块“逢拍必争”的行情。在绿城与滨江两大本土房企之外，宁波城投首入杭州和金茂、越秀两个老面孔回归成为本场土拍的亮点。

具体来看，越秀和金茂分食拱墅区原运河新城单元两完兄弟地块，双双打破了2023年6月安樾杭璟府28962元/平方米的拿地楼面价，成为运河新城板块新“地王”。

其中，金茂经过72轮竞价，以溢价58.79%总价19.18亿元竞得GS1004-08-2地块，楼面价38951元/平方米。这是金茂在空窗杭州市区6年之后拿下的第一宗地块。

越秀在经过82轮竞价后以约11亿元竞得GS1004-08-1地块，楼面价39146元/平方米，溢价率58.23%。这也是越秀时隔2年之后再度在杭州市区落子。

中指研究院华东大区常务副总经理高院生认为，杭州本次土拍地块以低密宅地为主，契合杭州“精准供地”策略，核心板块稀缺性与非核心区差异化产品形成互补。拿地企业更加均衡，除本土房企外，外来国企央企和地方国资企业也有斩获，尤其中国金茂时隔多年再次在杭州拿地，凸显外来房企对杭州楼市的长期看好。

 “我们今年投资预算大概300亿元，计划在上半年全部用掉，北京、上海、杭州等核心城市的优质地块能拿就拿。”某国资房企内部人士表示，年初积极拿地是为了能赶在年中前将项目推盘入市，促进现金回流，也留给下半年寻找投资的机会。

另有房企人士透露，杭州今年的推地规模与去年相同，全年70%左右的土地会在上半年集中推出，一面是政府调整供地节奏，另在供地策略上也愈发注重核心区优质地块释放，这或使土拍竞争更激烈。

房企多元竞争豪赌楼市“春天”

2025年蛇年开局，杭州土拍市场热度高涨，成为当前为数不多的央企国企与民营房企同步活跃的城市。

在“地王”之外，杭州本身的城市价值也是对房地产市场的重估。尤其杭州在科创领域地位日显，吸引了大量高知、高智和高收入人群，为杭州房地产市场提供了强有力支撑，伴随城市产业能级提升也带来了真实购房需求。

截至2024年末，杭州常住人口达到了1262.4万人，比上年末增加10.2万人。有分析认为，这些“新杭州人”正在重塑杭州住房需求结构。

“杭州互联网科技产业发达，是支撑杭州高房价的重要因素之一。”前述某房企内部人士认为，2025年初，异军突起的“杭州六小龙”进一步提升了杭州房地产市场的预期，一批互联网新贵，成为楼市潜在购买力。这也在一定程度上支撑了房企在杭州高溢价拿地的信心，杭州城市经济发展水平高、产业发达，一直是房企的业绩粮仓，核心区域地块尤其不愁销售。

据中指研究院统计，2025年一季度，浙江省成交均价TOP10地块全部为杭州涉宅用地，且入榜门槛值高达4万元/平方米以上。

从房企表现来看，滨江集团以 190 亿元拿地金额暂居榜首，绿城中国以 145 亿元紧随其后，二者拿地节奏加快，同比增幅分别达到 84.3%和 221.9%。

滨江集团一季度新增8宗宅地，其中6宗位于杭州。在杭州市场，除了石桥单元之外，滨江集团竞得的其他地块楼面均价均超过38000元/平方米，基本属于杭州核心区域的优质地块，且缔造了湖墅地王和水电新村地王。

绿城在浙江新增10宗宅地，其中杭州7宗宅地分布于江湾新城、城东新城、之江度假区、云谷、钱江世纪城等核心板块。对于近期杭州“地王”频出，绿城中国行政总裁郭佳峰直言“杭州市场确实很热，超出想象了，未来国企央企参与竞争激烈的高价土地，绿城会避开的。”

与此同时，中海、华润、建发、金茂、越秀等外来央企国企加速深耕，根据自身实际情况在杭州土地市场各取所需。本土中小企业则寻求破局机遇，如兴耀、大家房产、英冠控股、中天美好集团等也在杭州积极拓储。

另外，一些外来房企也在看杭州的市场机会，比如参拍房企出现了“新面孔”保利置业、宁波地产集团、宁波城投，还有呼伦贝尔汇嘉房地产。

高院生认为，开年以来杭州土拍热度高涨，进一步印证了房企对核心区域稀缺地块的争夺热情及对改善型产品的信心。土地的高溢价带来的是房价的上涨，杭州新房涨价基本面进一步扩大。未来，随着优质地块逐步入市，各板块价值锚点也将被重塑，杭州楼市将加快进入品质时代。

杭州贝壳研究院院长上官剑认为，今年以来，杭州因“六小龙”出圈，城市发展迎来新一轮上升期，市场关注度极高且核心地块供应井喷，杭州集中推出“压箱底”的优质地块，今年主城区推出17宗地，占比53%，更有多年未供地的区域上新，如蒋村低密宅地、滨江水电新村、杭州拱墅湖墅等，地块稀缺性直接推高溢价。

“‘地王’主要诞生在城市中心区或最核心区。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，政策是主因，杭州先后取消“地价上限”和限价政策，并调整容积率规则，提高了房企拿地积极性。此外，好地块抬升了地价水平，也有利于稳定新房价格和市场预期，这也是供地的考虑。

据杭州市住房保障和房产管理局数据统计，截至3月30日，杭州3月份新建商品房累计成交6601套，环比增长100.3%，较去年同期同比增长28.7%。

中指研究院预计，二季度，杭州市场的推地节奏有望保持强劲态势，经营性用地的成交规模和成交金额或将进一步攀升。

责任编辑：苗野 

（转自：瞰华东）