转自：中国经营网

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

3月5日，第十四届全国人民代表大会第三次会议召开，国务院总理李强作政府工作报告。

《中国经营报》记者了解到，其中，房地产相关内容着墨颇多，尤其体现短期去风险，长期推进行业发展新模式的思路。“稳住楼市”被首次写入政府工作报告，年内持续用力推动房地产市场“止跌回稳”目标明确，预计后续各地将因城施策调减限制性措施。

此外，已出台的政策如何推进成为今年房地产领域关注重点。报告提出，要加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，盘活存量用地和商办用房以及加快构建房地产发展新模式，建设“好房子”等方面。

“止跌回稳”目标不变

自去年12月中央政治局会议首提“稳住楼市”以来，楼市的稳定与否已经上升到宏观全局。

今年以来，31个省份中多数地方在两会等重要会议中均提及楼市“止跌回稳”目标，部分地方定调则更为积极，如深圳市强调要推动“房地产投资尽快恢复增长”，重庆市强调“全力推动房地产和建筑业企稳回升”。

值得注意的是，今年“稳住楼市”被首次写入政府工作报告，表明2025年楼市稳定的重要性，也表明中央要稳住楼市的决心。

去年9月26日，中央政治局会议定调“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了近年来最强的“稳地产”信号。随后，四大一线城市相继宣布松绑此前执行的限购政策，中央多部委陆续落地稳地产“组合拳”。

去年四季度至今，楼市销售端回暖迹象明显，一线和部分二线城市因需求旺盛，房价相对坚挺，其中北京、上海等一线城市二手房价格已经连续四个月回调；而多数三四线城市则因库存压力大，房价持续调整中。

国家统计局发布的70城房价数据显示，今年1月份，70城新房环比上涨城市个数创近19个月来新高，70城总体环比降幅连续5个月收窄；二手房环比上涨城市个数略有减少，70城总体环比跌幅止收转扩。

在今年的政府工作报告中，房地产继续被放在“有效防范化解重点领域风险”部分，且放在“防风险”的第一位，报告提出要持续用力推动房地产市场“止跌回稳”。

58安居客研究院院长张波指出，房地产是居民消费的重点，报告中强调经济政策的着力点更多转向惠民生、促消费，以消费提振畅通经济循环。“没有房地产消费的稳定，无法实现促消费的目标。”

他认为，此次宏观政策的表述用到了“积极有为”，因此政策的落实会更多体现出引导市场预期而非后置。“稳住楼市股市”在报告中表述明确，更是强化了这一预期。

在促需求上，本次报告明确了多项促进购房需求释放的政策方向，重点围绕调减限制性政策和城中村改造等方面。

中指研究院政策研究总监陈文静指出，2025年，结合房地产市场运行情况，核心城市有望继续调减限制性政策，如北上放开郊区限购，北上深取消大面积段限购，让更多刚需和改善人群入市。另外，加大购房补贴力度、优化公积金政策、降低房贷利率和交易费用等方式亦是鼓励需求释放的重要举措，更多二线和三四线城市或聚焦在这些方向。

据了解，在货币政策方面，今年报告提出“适时降准降息，保持流动性充裕”“优化和创新结构性货币政策工具，更大力度促进楼市股市健康发展”，进一步明确适时降准降息，且对楼市的支持给予明确表态，预计2025年针对房地产的降息空间仍较大，5年期以上LPR有望继续下降，进一步降低居民购房成本。

目前，存量政策基本上应出尽出，业内普遍认为，2025年房地产市场能否真正实现“止跌回稳”关键看增量政策的落实效果。报告提出，要加力实施城中村改造和危旧房改造，释放刚性和改善性住房需求潜力。

据李宇嘉介绍，城中村和危旧房涉及的主要是年轻人、新市民的刚需以及老市民的改善性需求，这是当前住房结构性需求的生力军，主要集中在人口净流入的大城市。

2025年年初，包括广州、深圳、上海、北京、郑州、西安等地均规划了大规模的城中村改造，且新开工项目明显增加，同时还将彻底完成认定的危旧房改造。

中指研究院预计，2025年城中村改造项目将继续放量，在新增100万套的基础上将继续增加改造规模，结合货币化安置或房票安置，城中村改造加力实施或将带动更多购房需求入市。

存量盘活亟须推进

国家统计局数据显示，从2021年起，全国商品房待售面积持续增加，至2024年年底时，已达7.53亿平方米。截至2024年年底时，全国土地库存量为36.6亿平方米‌，这一数据显著高于现房库存的3.8亿平方米，去化周期长达54个月，甚至超过了2014年时42个月的峰值‌，成为当前制约房价“止跌回稳”的重要原因。

针对存量问题，去年“9·26”中央政治局会议首次提出“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”。今年报告中进一步明确要优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应，同时要盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。

在城市用地供应上，李宇嘉指出，以往各地基于财政考虑供地的积极性较强，此次报告提出合理控制新增供地，意味着短期内各地要控制供地，缓解供求矛盾，引导市场预期，要将已经供应的未开发用地，特别是不适应当前需求形势的存量用地、商办用地盘活或收回。

值得注意的是，报告还提出了优化城市空间结构和用地方式，意味着城市空间不能再外延式扩张，而要转向集约化、紧凑型、功能互补、产城融合；同时用地方式要基于人口形势、产业需求等向存量转变，向功能复合转变。

据了解，收购存量闲置土地已成为今年房地产“稳投资”的关键举措。近期，广东多地公示了2025年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目清单，拟收购金额已达430亿元。

在存量房收购方面，根据中指研究院监测，2024年以来，超80城（区）发布收购存量房作为保障性住房的公告，进入2025年，各地收购存量商品房征集公告发布频次有所减少，部分地区收购项目的资金逐渐落地。

本次报告进一步强调在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，同时拓展保障性住房再贷款使用范围。陈文静预计，未来配套政策将继续完善打通卡点，特别是低成本资金的介入、拓展收购项目的用途等，均有望推进各地收储工作进一步落实，在此过程中，基于较大的库存规模以及谈价空间，收购存量商办项目或更具备可操作性，也是盘活商办用房的有力方式。

据了解，今年1~2月，财政政策已经在靠前发力，地方债发行额达到近几年的同期最高水平，本次报告明确了财政发力的多项举措，如赤字率拟按4%左右安排，较2024年增加1个百分点，地方政府专项债额度为4.4万亿元，较2024年的3.9万亿元增加了5000亿元，并指出“重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等”，土地收储和收购存量商品房是今年专项债重点发力的方向。

李宇嘉指出，2025年，专项债、再贷款、专项借款在收购存量做保障房、收储土地、城中村等方面的使用规模将会提高，严格界定资金在单个项目上的平衡将转向更大范围的统筹平衡。比如全市统一平衡，中长期再平衡，或者调入其他资金来确保平衡，这在收储土地上已开始实施，预计在收储房屋、城中村改造上也将全面实施。另外，收回来的房源将用作安置房、人才房、保障房等，解决城中村安置历史遗留问题，保障房筹集等，从而也能撬动城中村改造项目。

此外，本次报告还提出，要发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。

金融监管总局在部长通道采访时披露，截至目前，商业银行房地产“白名单”项目贷款金额超6万亿元，房地产融资协调机制已经支持了超1500万套住房建设交付。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）