在 3 月，香港这个超一线城市的房地产市场呈现出极为活跃的态势，新房成交量大幅反弹，达到去年同期的 4 倍之多，住宅租金也一路飙升，创下近五年半以来的新高。这一系列现象表明，当政策发力时，香港楼市迅速回暖，彰显出这座城市在房地产领域强大的能量和韧性。那么，香港房地产市场究竟做对了什么，才迎来如今的繁荣局面呢？
新政刺激下新盘日光
近期，香港新房市场热闹非凡，多个新盘开盘即售罄，这种 “日光” 现象在过去一个月内就出现了 5 次。即便不是开盘当天全部售完，首日销售率普遍也能达到 7、8 成。以往，对于开发商而言，“日光盘” 未必全然是好事，若所有房源在一天内清盘，可能会被老板质疑楼盘定价过低，进而促使第二批房源加价。但当下形势截然不同，香港开发商正积极去库存，秉持 “先量而后价” 的营销策略。在此背景下，“日光盘” 不仅有助于提升市场信心，还能将购买力吸引至新盘市场。例如新地旗下的天水围 YOHO WEST PARKSIDE 项目，首两轮销售均实现日光，销售成绩斐然。
新房市场的火爆，很大程度上得益于香港新预算案的影响。新预算案将 400 万元以下房产的印花税减至 100 元，这一举措直接刺激 3 月一手市场销量反弹逾 4 倍。同时，也进一步激发了二手买家的入市意愿。随着一、二手市场成交逐渐活跃，市场期待已久的 “小阳春” 终于来临。此外，近期香港股市表现优异，恒生指数近 2 个月累计上涨逾 5,000 点，升幅超过两成。在财富效应的带动下，加之新预算案降低低价楼印花税，进一步活跃了投资气氛，最终引爆楼市小阳春。数据显示，3 月份首 9 日，一手市场成交 1000 宗，是 2 月同期约 200 宗的四倍。而香港今年 1 月份一手市场只有约 760 宗成交，这意味着发展商在 3 月仅用九天时间，就促成了超过一个月的成交宗数，足见新政刺激下新房市场的火爆程度。
租金创 5 年半新高
租赁市场在香港房地产市场中同样表现亮眼。根据中原城市租金指数 CRI 数据，2025 年 2 月份，CRI 连续两个月上升，创下近五年半以来的新高。与内地一线城市租金平稳的表现相比，香港租赁市场可谓一枝独秀。随着香港租金上涨，租金回报率也随之回暖。据香港中原数据，最新香港租金回报率已升至 3.44%。与之形成对比的是，内地一线城市的租金回报率不超过 1.8%，最新工行 5 年期定存利率为 1.95%。也就是说，在香港，租金回报率与按揭贷款利率差距极小，仅低 0.4 个百分点。这意味着购房者付完首付后，月租金收入基本可以完全覆盖每月按揭贷款，大大减轻了购房者的还款压力，也使得房地产投资更具吸引力。
强劲的需求才是根本
无论是新房成交火热，还是租金飙升，政策刺激固然是重要因素，但更为根本的原因是需求的显著增加。楼市需求主要由自住需求和投资需求两部分构成，而这两方面需求的增长都与香港自 2022 年起推出的一系列人才引进政策密切相关。
香港政府于 2022 年后推出了 7 项人才吸引计划，涵盖多个方面：推出全新 “高端人才通行证计划”，旨在吸引全球顶尖人才来港；优化现有签证计划，延长工作签证的逗留期限至最长 3 年；简化引进海外人才填补职位空缺的要求；允许合资格外来人才在成为香港永久性居民后申请退还在港置业时已缴付的额外印花税；成立 “人才服务窗口” 统筹招揽人才来港的策略，并协调入境事务处处理输入人才计划的申请；加强在内地以及海外对于吸引企业和人才来港计划的推广；相关部门积极听取业界意见，按照不同行业对劳动力的需求提供解决方案。
这套人才吸引组合拳成效显著。香港立法会最新数据显示，政府推出的 7 项人才输入计划在 2023 年共批出 135,049 人，较上一年增加超两倍，其中 77.2% 来自内地。新设的高才通计划成为 2023 年输入人才最多的途径，占获批总数的 36.8%，涉及 49,737 人。此外，自去年 3 月 “撤辣”（撤销非本地居民购房的限制性政策）后，非香港居民在港买房已无政策限制。从投资收益角度来看，香港房产优势明显，不仅租金回报率较高，买家付完首付后甚至可以实现以租养贷。而且，港币与美元挂钩，在联系汇率机制下，港币资产等同于 “类美元资产”，成为离岸资金的 “避风港”，这无疑进一步增强了香港房地产市场对投资者的吸引力。
香港市场的回暖，政策是重要的推动力，但核心在于强大的人才吸引政策以及优秀的城市基本面。正如内地一些优秀城市，如深圳、杭州等一、二线城市，在政策刺激下，市场也能率先启动。这些城市与香港在市场回暖背后的原因具有相似性，都离不开政策的引导以及城市自身的吸引力。
当然，对于普通租客而言，当下在香港租房或许会面临一定压力；但对于投资者来说，香港楼市正从 “资本增值型” 向 “现金流型” 转变，租金回报率超过 4% 的物业，无疑仍是资产配置的黄金选项。香港房地产市场在政策与需求的双重作用下，正展现出独特的发展态势，其经验与模式值得深入研究与思考。
