本报记者 罗辑 北京报道

3月25日，上交所完成首单数据中心公募REITs（不动产投资信托基金）的申报。这是继3月10日南方润泽科技数据中心REIT完成申报后，全市场第二单数据中心公募REITs项目。

整体来看，自今年以来，公募REITs供给再提速。截至3月26日，已发行6只公募REITs，并有12只处于申报阶段。同时，63只REITs年内平均涨幅达到11.05%，跑赢万得全A（4%左右的涨幅）和六成以上A股个股，并且出现大面积“升水”（现价高于净值）。

多位业内人士在接受《中国经营报》记者采访提到，今年以来，公募REITs“供需两旺”背后有两方面原因：供给端上，政策支持力度扩大以及首单概念激发机构申报热情，推动了供给规模和底层资产的双重扩张；需求端上，资产配置需求激增，以及金融机构平滑业绩表现的需求释放等因素，也推动REITs行情走热。

大面积溢价

自2021年首批9只基础设施公募REITs产品上市以来，我国公募REITs市场规模实现稳步增长。

Wind数据显示，2021年合计发行公募REITs共11只，发行规模达364亿元；2022年发行13只，发行规模总计419亿元；2023年发行数量为6只，发行规模为201.418亿元；2024年发行提速，全年发行公募REITs29只，发行规模645.689亿元。业内人士预计，2025年整体发行情况有望赶超去年。

从底层资产类型上看，消费基础设施、水利设施、医药仓储物流、数据中心等新资产类型相继入市，且扩围速度进一步加快。

自“新国九条”提出促进REITs市场高质量发展后，一系列推动基础设施领域REITs扩围扩容的政策相继面世。

“这极大地推动了REITs的发行热与市场行情。”远东资信高级研究员赵恒分析。与此同时，首单概念激发金融机构申报热情，REITs底层资产逐步多元化。自2025年以来，首单数据中心REITs、首单“商改保”REITs、首单城市更新REITs接连发行，不仅丰富了REITs底层资产类型，而且满足了投资者多样化的投资需求。

从二级市场行情来看，截至3月26日收盘，今年已上市的63只公募REITs中，62只上涨，有5只涨幅超过20%，其中华泰紫金南京建邺产业园REIT涨幅第一，达到26.99%。其后依次是嘉实物美消费REIT（26.4%）、华夏首创奥特莱斯REIT（24.23%）、华安百联消费REIT（23.21%）、华夏大悦城商业REIT（22.57%），底层资产均为消费基础设施类。

值得一提的是，绝大部分已上市公募REITs出现了溢价。Wind数据显示，63只已上市公募REITs平均升水率达到20.91%，其中56只出现了溢价，仅7只贴水（现价低于净值，意味折价）。

“从需求端看，资产配置需求持续增长。一方面，债券市场收益率持续下降，导致传统固定收益类资产的吸引力减弱。相对而言，REITs具备‘强制分红+资产增值’的双重收益机制，成为资金避险和平衡收益的重要选择。此外，REITs与传统股票、债券资产的相关性较低，能够有效地分散投资组合的风险。”赵恒表示。

另一方面，在赵恒看来，对于机构而言，REITs还有着稳定金融机构业绩表现，平滑利润表波动的作用。

2024年2月颁布的《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确了REITs的权益性质，并规定了可选择将估值损益纳入其他综合收益的会计处理方式。“这意味着，REITs市场波动，不会对金融机构当期利润表现带来直接影响，确保了财务报表的稳定性。此种会计处理方法有利于吸引那些追求长期稳定收益的机构投资者，例如保险公司、社保基金等，因为它们能够将REITs视为一种长期投资工具，而不必过分担忧短期市场波动对业绩的潜在影响。”赵恒提道。

优美利投资总经理贺金龙从机构投资者角度进一步总结道：“整体来看，2024年《关于全面推动基础设施REITs项目常态化发行的通知》发布后，公募REITs发行节奏加快明显，且底层资产类型不断创新。在低利率环境和债券收益率下行的背景下，REITs的高分红属性吸引了固收类投资者。机构资金包括社保、险资等持续增配，而散户通过公众配售比例积极入场，市场热情高涨。公募REITs当前的‘供需两旺’是由政策支撑下的发行端，以及低利率环境下资产端配置需求共同促成的。”

扩围扩容持续推进

公募REITs扩围扩容的态势还将持续。

“围绕金融‘五篇大文章’，随着进一步的政策举措将持续出新，或更多提及REITs。”赵恒提到，分领域来看，在科技领域，数字化转型的加速推进导致了对数据中心等基础设施的大量需求，而REITs能够有效地盘活此类资产；在绿色能源领域，光伏和风力发电等清洁能源项目通过REITs能够拓展融资途径；在养老领域，养老社区和康养设施的建设需要巨额资金支持，REITs能够吸引社会资本的参与。科技、绿色与养老领域预计将成为未来政策扶持的重点，持续扩充REITs底层资产的多样性。

就地方经济层面来看，赵恒提到，各地政府为促进地方经济发展与产业结构转型，将日益重视REITs的作用。一方面，利用REITs优化城市基础设施建设，如城市更新项目、交通枢纽改造等，提升城市品质；另一方面，利用REITs盘活基础设施、商业地产等存量资产，回笼资金投入新兴产业，为产业结构优化注入动力。此外，以信用的股权功能进一步赋能发展新质生产力。在科技、养老与绿色等领域，信用的债权功能偏弱而股权功能较强，REITs作为权益性产品既能有助于为这些行业滚动筹集发展资金，又能让广大社会资本分享发展成果。

以四川为例，近年来四川省积极助力政策落地，大力推动REITs发展。截至目前，四川省已成功发行3单公募REITs项目，在清洁能源、消费基础设施、产业园区等领域都取得了突破性进展，其中不乏全国首单、西部首单等，有效盘活存量资产、促进产业升级。

四川证监局相关人士告诉记者，在上述成绩背后，是多部门的协同发力。“我们一直以来高度重视，前期与沪深交易所、四川省委金融办、省发展改革委等单位一道，做了大量工作。”

其中，四川证监局不仅向四川省委、省政府报送REITs项目推进成效及工作建议的专题报告，提请协调、调动各方大力支持辖区基础设施REITs市场建设，而且近年来，先后会同多部门构建基础设施领域REITs试点协调工作机制，与8部门联合出台四川省促进REITs发展“十一条”，推动四川省出台《关于资本市场高质量发展的实施方案》，明确了培育发展REITs市场的有关工作安排。

在理顺机制和出台政策之外，四川证监局还联合沪深交易所开展调研走访，“一对一”疏通REITs项目堵点。带队调研上海、深圳等地具有代表性的REITs项目并持续开展专业培训。建立“意向项目+储备项目+申报项目”项目分级推进机制，分领域、按类别建立项目库。指导证券中介机构履职尽责，推动储备项目形成梯队，有序申报。

“目前来看，随着前期工作的深入推进，各方对REITs市场的信心以及参与积极性不断提升，‘由点及线、由线到面、重点突破、整体带动’的整体态势开始呈现。未来，四川证监局将与相关单位协力做好项目摸排，开展梯度培育，支持项目扩募，推动四川REITs市场扩规模、提质量、增活力，为四川经济高质量发展提供长期助力。”四川证监局上述人士表示。

贺金龙从投资的角度提道：“2024年REITs二级市场整体表现良好，2025年一季度延续了这一涨势。其中，消费类REITs年内涨幅超20%。在后势行情中，板块分化会逐渐显著，消费和保障房相关的弱周期资产在政策支撑下表现稳定。如消费基础设施、文旅类等项目受益于政策支持，底层资产表现即便一时疲弱，也不影响补涨和估值修复的机会。而产业园相关项目受经济影响可能承压。同时应注意流动性的分化，比如保障房类REITs交易活跃，而基础设施类项目周期长，流动性匮乏，长期可能表现出折价。”

此外，针对当前部分REITs产品的高溢价，贺金龙特别提示，溢价率超50%的产品或存在高估值风险。同时，“解禁潮”带来的抛压可能也会影响后市表现。

不过，“整体来看，长期持有底层优质资产和政策红利支撑的REITs对于当前资产配置需求是能够享受到分红收益和资本利得的，未来流动性工具落地有望进一步降低个人投资者参与门槛，为REITs市场添砖加瓦。”贺金龙表示。