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来源 | 不良资产头条综合

近日信达地产发文宣布成功实现了上海黄浦区黄金地段大兴街项目的实质性重组。该旧改横跨20年、牵涉银团贷款、债权债务关系复杂……被上海地产行业内称为迄今为止最复杂、最具难度盘活。

阶段性纾困+股权债务重组+底层合作开发

大兴街项目坐落于核心区域——黄浦区的黄金地段，自2004年以来，因中民投爆雷等诸多因素影响，拆迁工作历经20年都未完成，导致银团贷款逾期多年，动迁补偿款长期拖欠，是黄浦区知名的疑难项目。

时间追溯到2004年，上置集团接手为毛地状态的大兴街717-719街坊地块并将案名定为“琴海苑”，按照其规划2008年就能动工，2011年实现竣工。

然而，动迁的难度超出了预期。

据《时代财经》报道：上置集团过往年报显示从2003年到2007年，琴海苑北地块动迁了54%。后来地块又陆续启动多次拆迁，直到2010年，项目的第一阶段拆迁工作才完成，案名也由“琴海苑”改为了“华府1号”。但很快上置集团经营不顺，华府1号项目被搁置。

2016年年底，中崇滨江加入，但未能给项目带来实质变化。

针对项目错综复杂的历史背景和待解难题，中国信达通过“阶段性纾困+股权债务重组+底层合作开发”的金融“组合拳”，先处理存量、“清扫院子”，再引入新银团增量资金，从而顺利推动项目建设重启。

具体过程为：中国信达总部统一指导，上海分公司牵头，南商中国、金谷信托、信达地产、信达资本等子公司高效协同，积极发挥各自在客户沟通、交易结构设计、风险隔离、代管代建、项目运营等方面集团协同综合优势，根据项目特点提供“投行+投资”的定制化金融服务，解决待盘活企业和资产的个性化痛点问题。与此同时争取黄浦区政府、上海金融法院、上海金融监管局支持，与新老银团紧密磋商、积极配合，构建“政银企”高效合作的格局，有效化解了银团大额债权风险。

2024年12月27日，中国信达成功实现了大兴街项目的实质性重组。2025年1月19日，上海大兴街项目公司首次召开董事会，中国信达上海分公司、信达地产沪苏区域公司、中崇集团各方股东、董事出席，标志着大兴街项目跨入了新的征程。

AMC的创新手段纾困经典案例

从当前市场来看，出险企业项目数量较多、分布广，AMC的资金量有限，同时也有风险控制和盈利的要求，因此对纾困对象也有较高要求。

曾有相关企业高层透露，纾困项目选择有多条硬性条件，比如项目债权债务要清晰，项目剩余可售货值可以覆盖竣工需求，同时纾困项目还须解决好经济纠纷，逾期交付的项目还须与以前的购房业主签谅解备忘录。

严苛标准之下，存在巨大资金豁口的困难项目往往很难得到纾困机会。

在此背景下，AMC也想出了三种创新模式对房地产进行纾困。即“AMC接管+增量资金投入+代建”协作模式；AMC通过“债权+股权”工具箱，直接或联合其他银团提供增量资金，继续由房企操盘；AMC+地方国资合作成立地产纾困基金或平台。在此基础上落地了一批项目，打造了诸多成功案例。

如：中国信达主要采取“传统债权收购+增量资金投入+地产公司代管代建”的协同模式。2024年上半年中国信达已落地房地产风险化解及保交房项目16个，带动337亿元项目复工复产。纾困典型案例包括信达地产郑州区域的纾困项目未来公元、天樾九章、时代国著等。

中国东方则以不良资产收购为立足点，综合运用注入续建资金、并购标的股权、重整盘活、代管代建、封闭运营等多种措施，创新性推动一系列项目实现盘活重生。

长城资产主要发挥其实质性重组的特长，已资金投放超百亿元，带动超1000亿元货值存量项目复工复产，解决拖欠农民工工资4300万元，兑付房地产企业发行理财产品7.4万户、金额近11亿元，有效助力房地产行业风险化解。

中信金融资产主要通过“债权+股权”“股权转让+实施重组”“信托隔离+代建盘活”等方式化险，以重点项目为突破口，使93%以上的项目实现了风险隔离。其中融创董家渡纾困项目（外滩壹号院二期），成为其产融协同助力房地产纾困化险的新样板。

中国银河资产以创新方式和手段支持房企纾困，近年来，落地多个“保交楼”项目，推动近1300余套住宅复工续建。

由于房地产产业链条长、涉及面广，在为受困房企纾困过程中，AMC也面临一些难点。比如受困房企提供的项目资产债务结构错综复杂。过程中还需要多方沟通，包括与当地政府部门的良好沟通与合作。作为拥有多种金融牌照的资产管理公司，发挥集团协同作用，制定综合化的解决方案，打出“组合拳”，是为受困房企顺利纾困的一大优势。

（转自：中国地产基金百人会）