作者：张峥 北京大学光华管理学院教授、副院长

自去年9月26日中央政治局会议部署促进房地产市场止跌回稳工作以来，房地产市场逐渐出现积极变化，止跌回稳呈现积极势头。

我们必须清醒地认识到房地产领域存在的问题。实际上，当前房地产市场的低迷是周期性与结构性问题相互交织的结果。历经30年大规模投资建设，房地产市场的供求关系发生已经重大变化。受人口因素影响，出生人口和结婚人口数量下降，新增城镇人口减少，这些因素致使房地产市场进入长周期下行阶段。与此同时，居民收入增速放缓，特别是在低通胀环境下，居民收入预期不足，使得本轮短周期内房地产市场需求下降幅度较为明显。房地产市场的结构性问题主要体现在以下两个方面：一是项目投融资错配以及过度投资等问题集中暴露；二是房地产风险、地方债风险和中小金融机构风险深度关联、相互影响。

近期房地产市场的提振政策，对缓解房地产行业的周期性下行压力起到了积极作用。然而，结构性问题具有固有性和长期性，难以在短期内彻底解决。我们不能仅仅就风险讨论风险，而应坚持在发展的过程中逐步化解风险。为此，需要推动财税体制、地方政府投融资体制、地方政府考核机制以及不动产投融资体制等相关领域的改革，制定切实有效的措施来化解存量房地产问题和推进债务重组，实现短期举措与构建房地产发展新模式的有机结合和协调统一。

在此，我们提出以下建议，旨在通过推动相关领域的改革与创新，以市场化手段有效盘活存量资产。第一，盘活存量资产要紧密贴合市场需求，收购存量住房应遵循商业逻辑，而非单纯的纾困行为。第二，建议组建全国性或区域性的市场化持有型房地产投资基金，作为收购存量资产的主体。第三，将存量商办用房纳入收购范围，进一步拓宽存量资产盘活对象。第四，根据市场需求，大力发展市场化长租房和养老社区，丰富收购用途。第五，积极推动多层次REITs市场的发展，将商业写字楼、酒店等纳入公募REITs试点范围，为房地产市场注入新的活力。（来源：北大光华管理学院）