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住建部答记者问,关于房地产明牌了,该说的全说了!

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3月9日住建部答记者问:关于房地产,该说的全都说了,彻底明牌了。

这几天因为大会的关系,各种重磅信息此起彼伏的,牵动成千上万人的心。

房地产没在经济主题大会上被提及,但在民生主题大会确实重点内容说了。

毕竟在当下的舆论环境下,有一种观点是,房地产不好,什么也别想好,必须先救房地产,那救房地产呐就相当于房价即将要暴涨了。

究竟是不是这样呢?

住建部答记者问的原文基本上可以回答这些问题了。

1、目前房地产市场止跌回稳了吗?

Zj:从统计数据上来看,去年四季度新房销售面积和销售额实现了正增长。今年1月2月以来,房地产市场保持了止跌回稳的积极势头。

2、我们能不能买得起“好房子”?

大家都知道未来“好房子”将是新房供应的主流,而且好房子也提出了新的标准,比如层高不低于3米,得房率超过100%等等,我们都知道好房子好,那它们会不是只是有钱人的专属,普通人买得起吗?

ZJ:未来好房子并不是郊区房或者买不起的房。未来不同价位都有不同的好房子。

3、怎么判断是不是好房子呢?

ZJ:房子的每平米都物有所值。

每平米都要物有所值,体现的就是一个性价比。怎么体现呢?第一,从设计上体现。你花100万买100平米的房子跟你花100万买130平米的房子,得房率的高低,这是最基本衡量你到底值不值得一个铁标准。

第二,是科技,智能家居肯定是标配。但要注意科技的房的重点是科技,不是房。

4、面对好房子的冲击,存量住宅怎么办呢?

ZJ:存量房也要努力变成未来的好房子。这个是归属在城市更新的范畴里面,也可以理解成未来城市更新的主要内容就是旧房翻新。

以上仅是部分内容,也是关注度最高的内容。

对于我们个人有什么启发呢?

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房地产市场目前保持止跌回稳的积极势头,那么接下来房价会涨吗?

我们之前讲过如果25年发生以下三件事,房价必定会从企稳变成上涨。

第一,房贷利率降低至2.0左右。

从理论上来讲,假如说你买房所有的钱都是借来的,你的资金成本很可能就低于两个点。而你的租金收益,可以填补你借钱的资金成本,就相当于买房不花钱。

这个时候原来在租房和买房之间犹豫的人,会不会转向买房呢?

第二,出现租金大于理财收益的现象。

当活期存款利率趋近于0,当无风险的理财收益将趋近于1.0左右。

在这种情况下,你买任何无风险的理财收益产品,你的收益率将低于大城市的房产的租金的收益。

请问如果你有100万,你是选择存银行每年收一万的利息,还是选择买一套大城市的房产每年收2万的租金?答案是显而易见的。

第三、新版“4万亿”刺激计划出台。

目前的财政政策的主基调是更加积极,何为更加积极?

08年我们叫做积极,当年是4万亿,占当年GDP15%。

2024年我们叫做更加积极,那会是多少呢?假如超过2024年GDP的15%,预计要超过20万亿。因为货币是有乘数的,20万亿乘以7就是140万亿,相当于全年的全国的GDP的总量,那在这样的刺激之下,房价一定会大幅度上涨的。

那么请问以上三件事,2025年会发生吗?

如果降息趋势不变的情况,我们在2025年极有可能见证三件事同时发生。

但现在的情况是,已经连续四个月没降息了,这怎么解释呢?

其实没什么好解释了。

2025年才过去1/6而已,现在下结论还太早。

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既然现在下结论还太早,那如果我们想要实时关注房地产市场,我们需要关注哪些经济数据或者政策呢?

首先我们知道数据分两种:一个是宏观长期的数据,一个是微观短期的数据。

宏观长期数据主要是货币面。只要不停的印钞,它迟早会涨。

但是不是今天印明天涨,它是有滞后的,这是有个长期的效应,它是趋势。我们经常讲看趋势看趋势,就是看宏观面,而宏观面主要看的数据就是货币数据。

而微观面的数据,最直接是统计部门发布数据,主要是风向的参考。除此之外,更重要的是看一线市场的成交情况,是冷、是热,还是冷热不均。

你如果想要知道最真实的市场成交情况,最好的办法是你天天泡在一线,去更多的销售中心去看。但大多数人很难做到这一点。

先看统计部门发布的数据,2月的数据基本出完了。

其中全国二手房成交量比去年同期上涨2-3倍,其中涨的最多的是杭州、东莞、上海、深圳、北京、广州、苏州。

另外环比涨幅也很惊人,比如北京2月二手房成交量涨幅是30%,上海是45%,深圳是119%,广州是29%,杭州是135%。

下图是3月第一周上海、北京、深圳、杭州二手房周成交情况。

下图是3月第一周一二三线新房成交面积环比、同比数值。

这个统计数据还是很明显的,从去年10月开始,10、11 12、1、2已经连续5个月成交量持续天量增加,这在中国的楼市历史上也是非常罕见的。

因为一般如果有三个月天量的话,价格就开始启动了,连续5个月都放天量,价格还没有大动,这是第一次。

按照惯例以往到这个时候市场已经热到烫手了,二手价格已经是一天一个价,新房市场应该已经是开始抢房子的时候了。

但是现在这些都没有出现。

回顾历史近20年里,像这样成交量持续放量,但价格没大动,无论是谁,都是第一次遇见,我们该如何?

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如何参与到这一波的楼市当中去?

我们房地产赚钱其实是两套逻辑,一套是赚贷款的钱,这是房产利润的主要来源。守财靠买房,发财靠贷款。

也就是以优质房产为核心,应贷尽贷做杠杆,赚的是贷款和通胀的钱。

一个是赚选筹的钱,因为中国各个城市不一样的,选筹尽量的往大城市往核心城市。

先看第一套逻辑,赚贷款的钱!

先看两组数据,1949年到2013年这64年里面,人民币的发行量是100万亿。64年发了100万亿。

从2013年到2020年,人民币的发行量达到200万亿。

也就是7年发行了100万亿。

从100万亿到200万亿,7年人民币总量翻翻了。也就是7年它的增长率是100%。

那请问每年增发率大概是在多少?100%除以7约等于14%。

14%,是一个比较靠谱,比较真实的通胀率。

按照这个通胀率,如果我有1000万存在银行,每年亏多少?亏140万。

你现在去年买什么理财产品,做什么投资,能达到年化14%的收益?

没有!不可能!

那怎么办呢?反其道而行之,不把钱存在银行。那如果我们从银行借钱呢?

如果我们现在是借银行1000万的,正常来说银行想要保住本金不亏的话,他应该每年向你收14%的利息才对,银行的本金才能保住。

但银行现在收你多少钱的利息?3%到4%。

银行收你每年3%的利息,那么14%减去3%等于11%。

你可不可以理解为这11%就是你获得的利润。

银行每年亏掉了11%,相当于你赚了这11%。

那么就相当于你在银行买了一笔年化收益为11%的保本的理财产品。

请问现在你买什么样的理财产品?每年可以给11%的收益。

没有!不可能。

为什么我们经常讲,房贷是个好东西,房贷才是最好的理财产品。就是因为,对于大多数普通老百姓来说,只有通过买房子,他才能获得这种低息的大额的负债,特别是核心城市核心地段的房子上面承载的低息的房贷。

其实,对于绝大多数的有钱人也是如此。

按照过去20年货币的贬值幅度,今天的一个亿到2043年就相当于今年1000万的购买力,而到了2063年就相当于今年100万。

请问,100万够用多久?

所以这就是我们经常讲的,所有的财富归根到底要换成不动产,只有不动产在通胀的风口中不会被洗劫干净。

如果你真的是关心自己的财富,不想再像万元户一样被洗干净的话,你一定要尽快的把你的财产转化为不动产。

没有人,能独善其身!

接下来紧盯限购松绑城市,死磕核心区,把杠杆拉满,用银行的钱对抗通胀。

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这就要讲到我们房地产赚钱的第二套逻辑——赚选筹的钱,因为中国各个城市不一样的,选筹尽量的往大城市、往核心城市。

正如前面所说,春节后深圳、上海、北京、杭州等几个楼市表现超乎寻常的好,无论是成交量还是成交价上都在慢慢往上走,这种情况下,怎么办?

你就关注几个城市不就行了吗?这几个城市的趋势已经这么明确的情况下,你就关注这几个城市,不要贪多,世界上的机会这么多,不是每一个你都要抓住。

如果你有北京、上海购房资格,可以买北京、上海。

如果没有你可以优先看深圳和杭州。

深圳、杭州怎么选?很简单,总价400万以下选杭州,400万以上看深圳,500万以上也可以看看上海外环外。

但是选筹不是仅仅看总价的,要看板块,看项目,更要看开发商的政策和贷款政策。

在刚刚过去的2月,我们分三个团队分别对杭州、上海、深圳做了2025年首次深度市场调研。

本周我们讲开启深圳25年首场城市考察团,将有神秘项目出现,这是深耕深圳的大渔老师首选。

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