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3月9日住建部答记者问：关于房地产，该说的全都说了，彻底明牌了。

这几天因为大会的关系，各种重磅信息此起彼伏的，牵动成千上万人的心。

房地产没在经济主题大会上被提及，但在民生主题大会确实重点内容说了。

毕竟在当下的舆论环境下，有一种观点是，房地产不好，什么也别想好，必须先救房地产，那救房地产呐就相当于房价即将要暴涨了。

究竟是不是这样呢？

住建部答记者问的原文基本上可以回答这些问题了。

1、目前房地产市场止跌回稳了吗？

Zj：从统计数据上来看，去年四季度新房销售面积和销售额实现了正增长。今年1月2月以来，房地产市场保持了止跌回稳的积极势头。

2、我们能不能买得起“好房子”？

大家都知道未来“好房子”将是新房供应的主流，而且好房子也提出了新的标准，比如层高不低于3米，得房率超过100%等等，我们都知道好房子好，那它们会不是只是有钱人的专属，普通人买得起吗？

ZJ：未来好房子并不是郊区房或者买不起的房。未来不同价位都有不同的好房子。

3、怎么判断是不是好房子呢？

ZJ:房子的每平米都物有所值。

每平米都要物有所值，体现的就是一个性价比。怎么体现呢？第一，从设计上体现。你花100万买100平米的房子跟你花100万买130平米的房子，得房率的高低，这是最基本衡量你到底值不值得一个铁标准。

第二，是科技，智能家居肯定是标配。但要注意科技的房的重点是科技，不是房。

4、面对好房子的冲击，存量住宅怎么办呢？

ZJ：存量房也要努力变成未来的好房子。这个是归属在城市更新的范畴里面，也可以理解成未来城市更新的主要内容就是旧房翻新。

以上仅是部分内容，也是关注度最高的内容。

对于我们个人有什么启发呢？

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房地产市场目前保持止跌回稳的积极势头，那么接下来房价会涨吗？

我们之前讲过如果25年发生以下三件事，房价必定会从企稳变成上涨。

第一，房贷利率降低至2.0左右。

从理论上来讲，假如说你买房所有的钱都是借来的，你的资金成本很可能就低于两个点。而你的租金收益，可以填补你借钱的资金成本，就相当于买房不花钱。

这个时候原来在租房和买房之间犹豫的人，会不会转向买房呢？

第二，出现租金大于理财收益的现象。

当活期存款利率趋近于0，当无风险的理财收益将趋近于1.0左右。

在这种情况下，你买任何无风险的理财收益产品，你的收益率将低于大城市的房产的租金的收益。

请问如果你有100万，你是选择存银行每年收一万的利息，还是选择买一套大城市的房产每年收2万的租金？答案是显而易见的。

第三、新版“4万亿”刺激计划出台。

目前的财政政策的主基调是更加积极，何为更加积极？

08年我们叫做积极，当年是4万亿，占当年GDP15%。

2024年我们叫做更加积极，那会是多少呢？假如超过2024年GDP的15%，预计要超过20万亿。因为货币是有乘数的，20万亿乘以7就是140万亿，相当于全年的全国的GDP的总量，那在这样的刺激之下，房价一定会大幅度上涨的。

那么请问以上三件事，2025年会发生吗？

如果降息趋势不变的情况，我们在2025年极有可能见证三件事同时发生。

但现在的情况是，已经连续四个月没降息了，这怎么解释呢？

其实没什么好解释了。

2025年才过去1/6而已，现在下结论还太早。

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既然现在下结论还太早，那如果我们想要实时关注房地产市场，我们需要关注哪些经济数据或者政策呢？

首先我们知道数据分两种：一个是宏观长期的数据，一个是微观短期的数据。

宏观长期数据主要是货币面。只要不停的印钞，它迟早会涨。

但是不是今天印明天涨，它是有滞后的，这是有个长期的效应，它是趋势。我们经常讲看趋势看趋势，就是看宏观面，而宏观面主要看的数据就是货币数据。

而微观面的数据，最直接是统计部门发布数据，主要是风向的参考。除此之外，更重要的是看一线市场的成交情况，是冷、是热，还是冷热不均。

你如果想要知道最真实的市场成交情况，最好的办法是你天天泡在一线，去更多的销售中心去看。但大多数人很难做到这一点。

先看统计部门发布的数据，2月的数据基本出完了。

其中全国二手房成交量比去年同期上涨2-3倍，其中涨的最多的是杭州、东莞、上海、深圳、北京、广州、苏州。

另外环比涨幅也很惊人，比如北京2月二手房成交量涨幅是30%，上海是45%，深圳是119%，广州是29%，杭州是135%。

下图是3月第一周上海、北京、深圳、杭州二手房周成交情况。

下图是3月第一周一二三线新房成交面积环比、同比数值。

这个统计数据还是很明显的，从去年10月开始，10、11 12、1、2已经连续5个月成交量持续天量增加，这在中国的楼市历史上也是非常罕见的。

因为一般如果有三个月天量的话，价格就开始启动了，连续5个月都放天量，价格还没有大动，这是第一次。

按照惯例以往到这个时候市场已经热到烫手了，二手价格已经是一天一个价，新房市场应该已经是开始抢房子的时候了。

但是现在这些都没有出现。

回顾历史近20年里，像这样成交量持续放量，但价格没大动，无论是谁，都是第一次遇见，我们该如何？

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如何参与到这一波的楼市当中去？

我们房地产赚钱其实是两套逻辑，一套是赚贷款的钱，这是房产利润的主要来源。守财靠买房，发财靠贷款。

也就是以优质房产为核心，应贷尽贷做杠杆，赚的是贷款和通胀的钱。

一个是赚选筹的钱，因为中国各个城市不一样的，选筹尽量的往大城市往核心城市。

先看第一套逻辑，赚贷款的钱！

先看两组数据，1949年到2013年这64年里面，人民币的发行量是100万亿。64年发了100万亿。

从2013年到2020年，人民币的发行量达到200万亿。

也就是7年发行了100万亿。

从100万亿到200万亿，7年人民币总量翻翻了。也就是7年它的增长率是100%。

那请问每年增发率大概是在多少？100%除以7约等于14%。

14%，是一个比较靠谱，比较真实的通胀率。

按照这个通胀率，如果我有1000万存在银行，每年亏多少？亏140万。

你现在去年买什么理财产品，做什么投资，能达到年化14%的收益？

没有！不可能！

那怎么办呢？反其道而行之，不把钱存在银行。那如果我们从银行借钱呢？

如果我们现在是借银行1000万的，正常来说银行想要保住本金不亏的话，他应该每年向你收14%的利息才对，银行的本金才能保住。

但银行现在收你多少钱的利息？3%到4%。

银行收你每年3%的利息，那么14%减去3%等于11%。

你可不可以理解为这11%就是你获得的利润。

银行每年亏掉了11%，相当于你赚了这11%。

那么就相当于你在银行买了一笔年化收益为11%的保本的理财产品。

请问现在你买什么样的理财产品？每年可以给11%的收益。

没有！不可能。

为什么我们经常讲，房贷是个好东西，房贷才是最好的理财产品。就是因为，对于大多数普通老百姓来说，只有通过买房子，他才能获得这种低息的大额的负债，特别是核心城市核心地段的房子上面承载的低息的房贷。

其实，对于绝大多数的有钱人也是如此。

按照过去20年货币的贬值幅度，今天的一个亿到2043年就相当于今年1000万的购买力，而到了2063年就相当于今年100万。

请问，100万够用多久？

所以这就是我们经常讲的，所有的财富归根到底要换成不动产，只有不动产在通胀的风口中不会被洗劫干净。

如果你真的是关心自己的财富，不想再像万元户一样被洗干净的话，你一定要尽快的把你的财产转化为不动产。

没有人，能独善其身！

接下来紧盯限购松绑城市，死磕核心区，把杠杆拉满，用银行的钱对抗通胀。

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这就要讲到我们房地产赚钱的第二套逻辑——赚选筹的钱，因为中国各个城市不一样的，选筹尽量的往大城市、往核心城市。

正如前面所说，春节后深圳、上海、北京、杭州等几个楼市表现超乎寻常的好，无论是成交量还是成交价上都在慢慢往上走，这种情况下，怎么办？

你就关注几个城市不就行了吗？这几个城市的趋势已经这么明确的情况下，你就关注这几个城市，不要贪多，世界上的机会这么多，不是每一个你都要抓住。

如果你有北京、上海购房资格，可以买北京、上海。

如果没有你可以优先看深圳和杭州。

深圳、杭州怎么选？很简单，总价400万以下选杭州，400万以上看深圳，500万以上也可以看看上海外环外。

但是选筹不是仅仅看总价的，要看板块，看项目，更要看开发商的政策和贷款政策。

在刚刚过去的2月，我们分三个团队分别对杭州、上海、深圳做了2025年首次深度市场调研。

本周我们讲开启深圳25年首场城市考察团，将有神秘项目出现，这是深耕深圳的大渔老师首选。