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文｜陈聪  张全国  刘河维  李俊波

2025年《政府工作报告》中提到，在收购存量商品房方面给予城市政府更大自主权。此前收购存量商品房落地进展较慢，主要是由于资金、用途、定价三个制约因素。三大制约因素的逐渐打开，有望推动可收购房屋规模增大。对于企业，收购存量商品房有助于缓解企业不良资产问题，盘活企业库存，实现资金正循环。对于房地产行业和全社会物价水平，收购存量商品房有助于房价止跌，通过财富效应提振居民消费，促进物价温和回升。

▍2025年《政府工作报告》中提到，“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”。

▍收购存量商品房落地进展不快，主要因为三重制约因素。

根据中国房地产报，截至2024年年末，全国有超过60个城市表态支持存量房收购工作，但仅有约14个城市城有项目落地，收购总量约15.6万套。相比存量土地盘活，收购现房的进展是比较慢的。我们认为，这主要是因为存在三重制约。第一，是资金制约。地方财政偏紧，保障性住房再贷款使用率较低，根据中国房地产报，截至2024年9月末使用率仅约5%。第二，是用途制约。收购存量商品房作为保障性住房，但保障性住房需求是有限的。第三，是定价制约。按照各地公布的征集公告来看，收储价格基本要求不超过同地段保障性住房的重置价格，这通常大幅低于同地段商品房价格，意味着企业要承担较大亏损，企业被收储意愿较低。

▍三重制约因素如果逐步放开，有望推动可收购房屋规模持续放大。

根据国家统计局数据，截至2024年，全国商品房待售面积为75327万平方米，同比增长10.6%，按照2024年全国商品房销售均价计算，2024年年末的存量商品房规模对应为7.5万亿元。从企业的角度，截至1H24样本企业现房规模5883亿元（按历史成本计价）。从资金规模来看，2025年拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，较2024年增加5000亿元，参照土储专项债占新增专项债30%的历史经验，并假设土储专项债中约20%用于收购存量房屋，则我们预计2025年可用于房屋收储的专项债规模约为2000-3000亿元；加上3000亿元保障性住房再贷款等配套资金，累计约5000-6000亿元资金可用于房屋收储。更重要的是，如果收储定价可以考虑企业成本因素，收储可以用于人才公寓等非保障性用途，更可以扩大房屋收储的规模。

▍收购存量商品房有助于缓解企业不良资产问题，盘活企业库存，实现资金正循环。

所有企业都面临不良资产问题，这个问题一方面表现为规划中面积难以处置，另一方面则表现为现房问题。规划中面积的问题主要通过土地收储解决，而存量商品房收储则有助于缓解现房问题。存量商品房收储可以帮助盘活企业库存，一方面有助于有效防范房企债务违约风险，另一方面也有助于企业高质量发展，将难以去化的现房置换为核心区域的优质土地，不仅企业的整体资产质量有所提升，企业未来的销售回款也将更加稳定。

▍收购存量商品房有助于房价止跌，通过财富效应提振居民消费，促进物价温和回升。

存量房收储有助于进一步减少可能的低价房屋冲击市场，助力房价止跌，推动部分区域房价温和回升。企业消化现房库存，可能会被迫降价出售，这可能进一步拉低房价。存量房收储可以减少企业的降价出售行为，进而助力房价止跌。此外，房子是居民资产的重要组成部分，在房价止跌或者温和回升的情况下，居民的资产能够稳住，财富效应能够释放，进而提振消费，促进物价水平温和回升。

▍风险因素：

存量房收储资金支持不及预期的风险；存量房收储进度不及预期的风险；存量房收储规模较小，部分地区房价持续下跌的风险。

▍投资策略：

2025年《政府工作报告》中提到，在收购存量商品房方面给予城市政府更大自主权。结合其他政策，我们相信房地产行业资产负债表将逐渐夯实，现金流量表持续改善。我们预计核心城市房价从止跌到温和上升，政策则继续保持定力，加大对改善需求的支持力度。

本文节选自中信证券研究部已于2025年3月7日发布的《房地产行业专题研究—收购存量商品房的前景和影响》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。

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