转自：中国经营网
本报记者 石健 北京报道
城投公司正在迎来新的转型机遇。
2025年政府工作报告提出：“出台实施新型城镇化战略五年行动计划，扎实推进城市更新，常住人口城镇化率提高到67%。”与此同时，城市更新继续写入2025年政府工作报告，并加入数字化、智能化等关键词。
全国政协委员、九三学社江苏省委会主委、中国城市规划学会副会长周岚在2025年全国两会上透露，到目前为止，全国已实施了超过6.6万个城市更新项目，改造了25万个老旧小区，让1亿多人因此直接受益。
《中国经营报》记者采访了解到，随着数字化、智能化时代的到来，城市更新已经不仅局限于基础设施建设的更新与旧城区的改造，多地更致力于打造“人工智能”外脑。2025年年初，已经有不少城投公司涉水该领域。随着“耐心资本”布局，受益1亿人背景之下，城市更新正向“2.0版本”迈进。
探索“智慧＋”
党的二十大报告明确指出：“提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。” 党的二十届三中全会提出“建立可持续的城市更新模式和政策法规，加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级，深化城市安全韧性提升行动。”
人工智能技术如何与城市更新项目相结合，是行业普遍关心的话题。
记者注意到，2025年年初，已经有不少城投公司进行了人工智能相关基础设施布局，包括建设算力中心、数据中心等基础设施建设，探索运营方向。
前不久，福州城投新基建集团有限公司完成DeepSeek-V3及R1大模型的接入并开展内部应用，该公司表示，此举将提升在智慧城市建设、城市运营、基础设施管理、公共服务优化等领域的智能化水平。
对于DeepSeek大模型如何应用于日常工作，福州城投新基建集团有限公司相关负责人介绍说：“DeepSeek大模型可以在城市基础设施规划、建设监控以及运营管理等多领域展开应用探索，实现从传统基建向数字化、智能化转型的跨越。例如V3大模型可实现对城市生活相关传感数据的实时监测与智能决策，而R1大模型则用于打造智能客服、政务咨询等应用，提升市民服务体验。”
2025年的政府工作报告中提出，“发展数字化、智能化基础设施，完善无障碍适老化配套设施，提升社区综合服务功能，打造宜居、韧性、智慧城市。”
数字化转型是近几年城投公司寻求突破转型的关键环节。记者注意到，城市更新不仅在于旧城区的改造，还在于城市交通实现智慧化、数字化，城市更新正逐步与打造智慧城市相衔接，实现“城市更新2.0版”。
近期，天津城市基础设施建设投资集团有限公司所属的天津高速公路集团有限公司与江苏交通控股有限公司所属南京感动科技公司联合组建了天津交通数字科技有限公司（以下简称“天交数科公司”）。
天交数科公司负责人表示，公司将充分利用天津市路城一体的资源优势，以智慧高速和公路数字化建设为突破点，向智慧交通和智慧城市等领域拓展，形成可复制的模式经验，并逐步向京津冀乃至全国推广辐射。
天交数科公司董事长闫卫喜向记者介绍说：“在数字交通领域，企业将聚焦‘提质、增效、降碳’三个关键点，通过智慧扩容、动态路况预测、AI等技术，助力城市交通效率提升；在数字城市领域，将以‘科技赋能城市治理’为目标，构建跨部门、跨层级的协同管理平台，助力城市运行更智慧、更韧性。”
在现代咨询研究院研究员张恒看来，城市更新不仅在改造上做文章，更应该在管理上下功夫。张恒说：“通用大模型的广泛适应性与政务数据的专业精准性，重新构建城市数字治理的智能化格局。例如通过将大模型部署到政务管理平台，提高后台的性能和针对公共服务、城市治理等领域的响应和服务能力。”
引入耐心资本
据全国政协委员、天津市国资委党委书记、主任张勇介绍，2024年天津市国资委坚持分类施策盘活存量，以城市更新为重点盘活土地、房产，以产业焕新为导向盘活存量楼宇、低效产能，以发展新业态为着力点盘活老厂区、老厂房“老字号”。全年40个重点项目全部开工或盘活，完成198万平方米土地房产盘活，实现收入108亿元。
张勇还表示，2025年，将进一步强化做优增量，打好资产盘活攻坚战。“善建善营”打造一批标志性资产盘活项目，重点推动13个城市更新项目按计划推进。
记者注意到，除了通过盘活资产实现城市更新营收外，中央层面也提出了城市更新与投资之间的关系。2024年12月召开的中央经济工作会议将“大力实施城市更新”作为提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求的重要举措。
值得注意的是，“扎实有序推进城市更新改造”亦是2024年全国政协重点协商议政活动之一。
全国两会期间，周岚表示，运营要引入耐心资本，推动市场主体由过去讲究快周转的开发商，转变为注重居民长期需求挖掘的更新运营商，和所在社区百姓长期共生、共同成长。
早在2024年9月，周岚就发表题为《以城市更新推动城市高质量发展》的提案。她建议，一方面要加大财政支持力度。推动形成多级政府共同出资的城市更新公共投资计划，以公共投资稳定预期、增强预期，放大社会共同投资的杠杆效应。另一方面，要加大金融支持力度。推动有良好现金流和收益支撑的城市更新项目试行REITs模式，对优质更新项目予以贷款贴息支持。
记者注意到，2025年国务院开年第一次常委会议研究的内容就与城市更新相关。除了专项债资金支持之外，国常会强调“完善市场化融资模式，吸引社会资本参与城市更新”，需完善专项债投融资对接机制，优化社会资本偿还顺序，吸引更多社会资本参与，推动发挥政府投资的引导带动作用；此外国务院办公厅《关于促进政府投资基金高质量发展的指导意见》提出，鼓励通过以奖代补等方式强化政策引导，需强化正向激励，或可通过专项债额度倾斜以及财政资金奖励等方式对建设及运营质量高的地区予以支持。
根据中诚信国际研究院不完全统计，2024年有约10.4%的专项债资金投向旧改、棚改、城中村改造等城市更新项目，有约7.3%的专项债资金投向信息网络建设等新型基础设施建设项目。
中诚信国际研究院研究员闫彦明对记者表示，伴随相关政策落地实施，部分从事旧改、城中村改造、新型城市基础设施建设的城投企业或迎来一定利好，有望在参与城市更新中获得更多财政及金融支持，有助于推动调整业务结构、提升自身经营能力。但需注意，城市更新项目涉及城市规划、征拆安置等诸多环节，利益影响大、涉及面广，且尚无相对标准化的操作方式，在推进过程中协调难度较大、风险隐患较多，需警惕冒然布局相关业务导致城投陷入新的经营困境。
对于如何创新城市更新过程中的投融资模式，2025年全国两会期间，全国政协委员、中国城市规划设计研究院副总规划师张广汉建议，应鼓励探索社会资本和其他资金参与城市基础设施更新，通过设立城市更新基金，整合保险、社保基金、住房公积金、银行理财、私募投资基金、信托资金等长期性资金参与城市基础设施更新改造。
全国政协委员刘新勇表示，对于市政基础项目，宜采用“政府主导”模式；对于公益事业项目，宜采用“政府联合社会资本”模式；对于生活改善项目，宜采用“市场主导”模式。
