转自：中国经营网

本报记者 黄永旭 卢志坤 西安报道

日前，西咸新区公共资源交易中心披露的一份交易公告，揭开了西安沣东自贸产业园经营困境的冰山一角。

作为陕西省首个建成落地的自贸主题产业园，西安沣东自贸产业园的起点很高，开园之时，社会各界给予了极大关注。同时，对其寄予厚望，为内陆改革开放新高地建设探路。然而，开园运营8年后，沣东自贸产业园主体公司却将项目一期20年经营权摆上货架，公开竞价拍卖，起拍价格约4.2亿元。

其实，沣东自贸产业园沉疴已久。实地探访中，多位受访者告诉《中国经营报》记者，多年来，沣东自贸产业园招商不利、配套短缺、定位尴尬等问题长期存在，一直未得到有效解决。而彼时追随板块热度，在该区域购房的居民，除了无奈地接受现实的落差之外，就只能寄望于上述问题能够逐一破解，有朝一日，实现购房时美好的安居愿望。

招商压力大

沣东自贸产业园整体东起安泰路，西至宁泰路，南临征和四路，北靠征和六路，中间一条征和五路横贯东西，路北即是项目二期，路南则分别是项目一期和三期。

按照当初规划，沣东自贸产业园项目已全部竣工交付，包括一期规划10栋商务办公楼；项目二期规划17栋楼，其中，2栋为高层建筑，1栋为会议中心；项目三期规划10栋商务办公楼。

从现场情况来看，项目三期的招商运营似乎仍处于初期，大量的办公楼和商铺均空置，且透过玻璃，记者看到，建筑内部仍是毛坯，未做装修。尤其是三期商业部分，临街商铺至今全部空置，尚未有商业进入。

项目三期招商顾问介绍，基本都是2025年才开始招商，长隆邻里中心主要是临街商铺，将以便民生活、超市饭馆等业态为招商的首要考虑，而且已经有某大型超市、某食品、某咖啡等几家有名商家完成了签约，“过几天他们就要进场装修了，预计5月份该陆陆续续开业了”。

实际上，记者了解到，项目三期总占地55.07亩，总建筑面积7.21万平方米，剩余待租待售面积仍然很多，招商工作仍需加大力度。

此外，在项目一期走访中，多栋办公楼出入口均布置有招商海报。但其招商主体并非西安沣东自贸产业园发展有限公司，而是沣东跨境电商产业园。

记者以求租者身份拨打了海报招商顾问沈雪（化名）的电话，对方表示：“沣东跨境电商产业园是我们陕西兴华聚仁电商科技有限公司和沣东自贸产业园共同成立的，由我们负责运营，主要包括沣东自贸产业园一期8号、9号楼2层的办公场地，总面积将近3000平方米。”

沈雪表示，相较于沣东自贸产业园租金水平，从沣东跨境电商产业园租用办公楼费用更低，“沣东自贸产业园区的租金是不含空调、水、电费，每月50元/平方米，但是沣东跨境电商产业园租金是空调、水、电费全包，每月50元/平方米”。

对租金水平的差价，沈雪解释：“我们跨境电商上面有指标，有补贴，不赚租金的钱，所以可以贴钱出租。”至于“指标、补贴”，沈雪未作解释。

而在沣东自贸产业园物业服务中心，工作人员也表示，园区招商存在两种路径，一种是沣东自贸产业园自有的招商团队和招商政策，另一种就是，“有些大公司，比如跨境电商产业园他们整租，再二次向外转租”。

该工作人员建议，“如果需要商铺，就联系沣东自贸产业园的招商，如果需要办公室，可以找跨境电商产业园，那边对小面积更优惠。”

转让经营权

沣东自贸产业园地处西咸新区沣东新城核心板块，曾多次被列入陕西省年度重点建设项目计划。项目总占地215亩，总建筑面积33万平方米，总投资30亿元，分三期开发建设，2017年8月正式开园，是陕西自由贸易试验区中心片区沣东功能区的重要承载区。

记者在沣东自贸产业园走访看到，产业园所有建筑全部竣工，但招商运营进度各有差异。从入驻企业、外围底商数量方面看，项目一期运营更为成熟，二期则相对空置率更高，而三期招商启动最晚，企业入驻则更少，办公楼空置更多。三期商业配套（宣传名：长隆邻里中心），至今没有商家开业经营。

“招商一直没停，但是入驻企业也不多”，周边居民陈先生称，其于2022年迁居至此，3年来，沣东自贸产业园变化不大，招商从未停止，但效果并不好。他希望，园区能够尽快补齐配套短板，以便于居民生活，也增强园区吸引力，“我搬来的时候，这些楼就空着，现在还是空着，谁知道啥时候能开业呢”。

而就是在2月底，西咸新区公共资源交易中心发布《西安沣东自贸产业园发展有限公司拟转让经营权事宜涉及的沣东自贸产业园（一期）20年经营权拍卖处置项目交易公告》（以下简称“《交易公告》”），明确了通过拍卖形式转让经营权一事。

公开资料显示，沣东自贸产业园项目由西安沣东自贸产业园发展有限公司负责开发、招商及运营管理，该公司系西咸新区沣东新城管理委员会全资控股的国资企业。

根据《交易公告》，本次西安沣东自贸产业园发展有限公司将以沣东自贸产业园（一期）20年经营权作为拍卖标的，于2025年3月24日在网上公开竞价，起拍价为41975.65万元。

具体地，交易标的是指，沣东自贸产业园一期资产的20年经营权，包括办公建筑面积35005.47平方米，可作为办公用房使用；商业建筑面积8296.64平方米，可作为商业用房使用；沣东自贸产业园（一期）各广告位及沣东自贸产业园（一期）物业（经营权）。

沣东自贸产业园（一期）占地面积37414.29平方米，总投资约64500.00万元。项目共建设10栋办公楼，规划总建筑面积62019.91平方米，地上建筑面积59279.05平方米，其中办公用房面积39161.77平方米，商业用房面积8296.64平方米；地下建筑面积2740.86平方米；停车位共601个。

同时，《交易公告》明确，经营权范围包括获取房屋租金及押金利息的收益，并承担房屋租赁管理费、维修费、全部物业管理服务成本及相关税费。

在记者走访过程中，多个受访者均表示，对上述经营权转让事宜尚不了解，但希望能引进更多企业，盘活产业园。

对此，西安沣东自贸产业园发展有限公司相关负责人表示，沣东自贸产业园（一期）项目20年经营权转让，并非变卖园区资产，其产权仍属于西安沣东自贸产业园发展有限公司。

经营权转让是探索园区发展模式转型的方式，目的是提升园区经营服务水平，更好地做好企业服务和产业发展。

配套待完善

在西咸一体化战略推进中，西咸新区的重要性不言而喻，而沣东新城作为五个功能区之一，距离西安主城区最近，也成为西咸新区发展最早的片区，而处于核心地带的沣东自贸产业园板块，也一度风头无两，吸引了众多人口和资源。

当然，随着沣东自贸产业园的规划、建成，其周边也被多个房地产开发项目占领。从地图上看，紧邻沣东自贸产业园就有保利和光尘樾、国樾府、中南上悦、万科未来星光、蓝光公园华府等住宅项目。

周边居民陈先生表示，当时确实看好沣东自贸产业园的潜力，所以在该区域购房，但是从目前的情况来看，“落差太大了，很多承诺现在还没兑现，交通、医院、学校都是需要赶紧推进的”。

事实上，完善沣东自贸产业园板块的配套设施，已是当地居民长期以来的诉求。在人民网地方领导留言板上，关于该区域板块的留言，都在集中反映生活配套方面的需求。而且，在沣东新城管委会的官方网站互动留言平台，也有许多居民的留言信件，询问和督促相关配套的完善。

记者注意到，日前有网友向西咸新区管委会主要领导留言提问：“沣东第五初级中学最近看着是不是停工了，今年秋季能开学招生吗？”得到西咸新区教育体育局回复：“沣东第五初级中学项目主体已经封顶，目前因资金原因尚未复工，停工以来，各方均在积极筹措资金，尽快启动施工，努力保障学校顺利建设。”

周边居民岳先生告诉记者：“沣东五中太难了，前前后后许多年了（一直未交付）。前两天，又停工了。为此，附近一些业主一起去管委会询问。最后，领导们确定要尽快复工，今年9月能按时开学招生。”

沣东新城管委会党政办相关负责人告诉记者：“沣东自贸产业园（一期）经营权转让是西安沣东自贸产业园发展有限公司的一个商业行为，对于园区发展，只要符合政策的，肯定还是该支持的支持。未来，管委会还会加大力度去完善园区周边的配套设施。”