中指研究院

2024年，金融支持政策贯穿全年，住房租赁“投融建管退”全周期金融支持体系加速成型。同时随着存量商品房去库存政策逐步推进，部分城市通过非居改租、收储转租等补充了长租房供给。在一系列政策推动下，市场化长租房及保租房供应明显增加，行业竞争有所加剧，短期市场租金承压。2025年是“十四五”规划收官之年，住房租赁市场正逐步从大规模筹集建设进入存量提质阶段，这也对长租企业提出了更高要求。

在此背景下，中指研究院启动“2025中国住房租赁企业综合实力研究”，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、运营能力突出的住房租赁企业群体，鼓励企业持续优化产品品质、提高运营效率，以精细化服务与数字化赋能强化竞争优势。

从规模表现来看，住房租赁综合实力TOP30企业管理与开业规模加速拓展，截至2024年末，综合实力TOP30企业开业规模突破125万间。其中央国企类型的住房租赁企业在金融支持及房源筹集等方面受到的支持力度更大，其规模拓展增速也更为突出。企业投资更加收敛聚焦，继续深耕核心一二线城市重点产业聚集区及热门轨交沿线板块。同时，不同类型间的企业深化优势合作，资源互补，从而实现业务拓展上的互惠共赢。

从运营表现来看，在市场竞争加剧、租金持续下行的背景下，长租企业积极优化运营策略，聚焦出租率提升以对冲租金收益下滑影响，并通过创新运营模式实现降本增效。在产品设计方面，立足租户需求完善产品体系，满足不同租户生活场景需要；同时扎实做好基础服务，不断完善增值服务，增强租户黏性。2024年，受益于出租率维持高位及开业规模的持续提升，代表企业营业收入同比普遍有所增长。

此外，部分企业通过资产证券化等方式打通“投融建管退”金融闭环，加快资金回笼，实现可持续发展。2024年住房租赁资产退出渠道进一步拓宽，市场化长租房、产业园区配套租赁住房已纳入公募REITs（不动产投资信托基金）底层资产范围，同时也有租赁住房持有型不动产ABS（资产支持证券）等创新退出渠道落地，我国租赁住房多层次REITs体系逐步完善。对比发达经济体的REITs市场来看，我国公募REITs整体及租赁住房REITs均存较大发展空间；短期保租房REITs抗周期特征凸显，整体运营稳健向好，获得投资者认可。

展望未来，短期在市场供应量继续加大而需求端价格敏感度较高背景下，长租公寓租金仍将面临一定调整压力。但与其他资产类别相比，住房租赁行业受益于需求刚性，租金整体下调幅度较小，重点城市租售比亦有所改善。需求方面，近几年新房供应向大户型、改善产品倾斜，而以单间和小户型为主的长租公寓产品更加契合青年群体的早期居住需求，核心城市长租公寓需求具备较强支撑。在此趋势下，企业需继续聚焦核心城市，提质增效，通过规模化、集约化经营，为市场提供更优质的租住服务，进而推动住房租赁行业高质量发展。