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文/狗蛋本蛋

春天，是以新换旧的季节。

3月11日，陶天海升任中国金茂董事长。紧接着，3月14日，保利发展对外宣布，根据董事长刘平的提名，董事会同意聘任潘志华为总经理。

一个履新金茂一把手，一个成了保利发展的二把手。

对于两家央企这一轮人事变动，业内有两点共识：两家央企迎来少壮派登场以及都到了结构转型期。

陶天海50岁，潘志华46岁，和民营或混合制房企的一二把手相比不算年轻，比如，龙湖董事长陈序平43岁，金地徐家俊47岁，但和华润置地、招商蛇口等央企相比，那还是年轻不少的。

华润置地、招商蛇口重要的“二把手”位置上，分别是徐荣和朱文凯，二人都比潘志华大了一轮。

结构转型指的是，金茂将收整战线、聚焦核心城市，保利发展或押注不动产经营。

共性之外，是两个上位者各有各的包袱。

金茂宣布陶天海“上位”当天，同步发了一份关于业绩的公告，大意是说，公司2024年预计录得归母净利润10亿元，和2023年度亏损69亿元相比，实现扭亏且大幅增长。

两个公告同天发布显然不是巧合。

履新董事长之前，陶天海担任金茂首席执行官近两年，2024年是他治下的第一个完整年度。也就是说，金茂2024年扭亏为盈，最大功臣是陶天海。

这时候发一张好看的“成绩单”，表面上，是前人完美谢幕，实际上，是在帮后人树权威，提升投资者对陶天海的信心，助力新领导班子开局。

和此前一把手从中化空降不同，陶是纯血金茂人，25年前大学毕业后就加入金茂。在他的领衔下，金茂杀入并站稳长三角，还把华东区域发展成公司最大的“粮仓”。所以，外界常说陶天海是金茂“第一猛将”。

最近几年，受制于行业下行，也有自身战略选择的影响，金茂在2021年创下合约销售额2356亿元新高后，陷入规模三连降，2022年1550亿，2023年1412亿，2024年则跌破千亿：

下滑到982亿元，同比跌去30%。

规模连续下降的同时，金茂净利润和毛利率波动较大：

2022年归母净利润25.71亿元，2023年巨亏69亿，2024年预计扭亏为盈，实现10亿净利润。2024年扭亏得益于减值拨备减少、出售大宗资产及控费（包括裁员降薪）。

毛利率方面，2022年及2024上半年整体毛利率大概在16%，2023年只有12.46%。具体到开发物业的毛利率，2024年上半年约11%，这对于主打高端产品的金茂来说，着实还有很大提升空间。

有消息称，中化给陶天海定了“小目标”，希望金茂今年能贡献40亿利润。

狗蛋不怀疑中化希望金茂赶紧“产奶”，但狗蛋有点怀疑组织下达具体“奶量”的真实性。

要知道，金茂上一次能贡献40亿以上利润还是上一次，得追溯到2021年和2020年，那时候行业还没大滑坡。

别说金茂了，就是利润王中海，也回不到2021年的水平。2021年中海地产归母净利润400亿元，现在只能维持在250亿左右。

所以狗蛋大胆推测，40亿是假的，不然陶总的包袱也忒重了。

要想2025年多“产奶”，金茂肯定会延续 “控费提效” 策略，尽可能压缩管理、营销、融资成本。最近，金茂已经开始压缩管理层级，原来“总部-区域-城市”三级管控，调整为“总部-城市”二级管控，五大区域公司被撤销，现有城市公司撤并为14个地区公司。总部加强管控，有助于提高决策效率和质量，降低管理和机会成本。

最重要的还是别再拿错地，另外，产品线别错配。

和陶天海一样，潘志华也是内部培养的，2001年以校招生身份加入保利发展，从基层开始，做过城市总、集团战略投资管理中心负责人，这位“二把手”把“一把手”该经历的都经历了。

两年前，保利发展整合旗下商业、酒店、旅游三个板块，创立保利商旅，潘志华成为首任董事长。狗蛋说，潘总把保利发展其它“一把手”“二把手”没经历过的，也经历了。

今年年初，保利发展董事长刘平在内部会议中提到，2025年起，保利发展要“三大主业”并行，除了地产开发，还要发力不动产经营、不动产综合服务。

业内猜测，把在保利商旅历练过的潘志华提上来，就是为了践行刘董的新战略。

保利发展虽然规模还有领先优势，但盈利能力不能算强，和中海、华润置地有不小差距。

2023年，保利发展营收3468亿，归母净利润大约120亿；中海营收2025亿，归母净利润256亿；华润置地营收2511亿，归母净利润313亿。

其中，华润置地的利润构成，非开发性业务贡献很大。2023年，华润置地非开发性业务占总营收超过15%，贡献净利润大概占核心净利润35%，2024年上半年，营收占比来到25%，贡献净利润首次占到核心净利润一半。

对比之下，2024年上半年，房地产营收占保利发展总营收仍然高达90%以上，非开发性业务占比还很小。

对保利发展来说急需新的增长点，探索不动产就是一种尝试。

潘总身上的包袱不是守城，是破局。

陶总更没得守，他得纠偏+重新开局。

从去年底开始，金茂围绕一二线城市，加快了拿地速度，最后两个月拿下12宗地。今年前两个月，金茂权益拿地金额129亿，在所有房企中高居第二。

对两家央企来说，2025是新旧动能转换的关键之年，对两位上位者来说则是，大考之年。

（转自：风声声）

（转自：风声声）