转自：中国经营报
本报记者张家振武汉报道
经过多轮沟通和交涉后，武汉市碧桂园东境小区业委会终于等来了碧桂园物业给出的物业费降价方案：高层住宅物业费由此前的2.4元/平方米降至2.1元/平方米，叠拼住宅物业费由3.0元/平方米调整至2.7元/平方米。
3月10日，武汉市碧桂园东境小区业委会向业主转达了上述降价方案。无独有偶，金地·雄楚一号小区物业公司——湖北虹景物业管理有限公司也在近期给出了降价方案，高层住宅、LOFT、酒店公寓和商业物业费统一下调0.5元/平方米。其中，高层住宅由此前的2.4元/平方米下调至1.9元/平方米。
《中国经营报》记者在采访中了解到，上述两家物业公司“被迫”降低物业费的背景在于，物业合同已到期，小区业委会是否同意续聘前期物业服务公司还在组织业主进行投票。
房地产业事关民生大计和经济发展，物业管理收费关系千家万户切身利益。在物业公司主动降低收费标准以求续聘的同时，多地也出台空置房物业费打折新规，进一步倒逼物业服务行业规范发展。
如何规范物业管理行为、提升物业服务质量，也成为代表、委员在全国两会期间热议的话题之一。据了解，全国人大代表，中建三局党委书记、董事长陈卫国便提交《关于修订〈物业管理条例〉的建议》，建议明确物业服务人、业主义务，探索物业纠纷多元化解机制。
多地跟进空置房打折新规
各地探索空置房物业费打折新规的阵营还在逐步扩大。
2月28日，长沙市发展和改革委、住房和城乡建设局、市场监督管理局联合发布《关于规范物业服务收费管理的通知》（以下简称“《通知》”），对空置房、保障性住房的物业收费等作出规定，已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房物业服务费实行阶梯式优惠，新规自3月1日起施行。
根据具体优惠政策，业主按照物业服务合同、交房公告（或者交付通知书）约定的房屋集中交付日期的次月起连续空置至第24个月，按照物业服务收费标准的70%交纳物业服务费用；从第25个月空置期起连续至房屋空置结束，按照物业服务收费标准的90%交纳物业服务费用。
长沙市也由此成为对物业服务费实行阶梯式优惠的探索者之一。据不完全统计，目前全国已有十余座城市（区）宣布空置房物业费可打折，包括苏州市、无锡市、宿迁市、扬州市、常州市、石家庄市、青岛市、潍坊市、烟台市和兰州新区等。其中，苏州市、常州市等地最早于2014年便开始施行空置房物业费七折优惠政策，至今已超过10年时间。
此前的2月21日，江苏省句容市相关部门就前期出台的“空置房物业费打七折”新规给出了详细解答：“经确认后，普通住宅空置期间前期物业公共服务费按规定标准的70%交纳。”
江苏省镇江市也明确提出，从2025年2月1日起，经确认后空置不超过24个月的，物业公共服务费按规定标准的70%交纳，空置超过24个月的由双方协商确定，未协商或未能达成一致的，继续按照规定标准的70%交纳。
镇江市发展和改革委收费管理和价格调控处一位工作人员在接受记者采访时表示，目前空置房物业费优惠政策已开始执行。据介绍，镇江市发展和改革委曾在2020年发布《镇江市区物业服务收费管理实施办法》，明确提出空置房屋经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费。
“那时候房地产市场还比较热，所以设置了最长24个月的减免期限，今年开始执行的新政策相当于是此前政策的延续。”上述镇江市发展和改革委收费管理和价格调控处工作人员告诉记者。
曾陷“缺乏上位法依据”争议
值得注意的是，尽管空置房屋打折收取物业费，有利于维护业主利益，规范行业发展并提升物业公司服务水平，但也曾陷入“缺乏上位法依据”的争议之中，且目前尚没有法律、行政法规就空置房屋物业费打折事项作出全国统一规定。
根据民法典第944条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
全国人大常委会法工委法规备案审查室曾于2023年8月发布审查研究案例并指出：“地方物业管理条例规定业主未实际入住使用，一律交纳物业费总额70%的费用，缺乏上位法依据，实践中也比较难操作，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。”
上述镇江市发展和改革委收费管理和价格调控处工作人员向记者坦言：“这一政策目前确实还存在一些争议，我们之前也咨询过江苏省相关主管部门，得到的反馈是没有问题。”
上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东在接受记者采访时表示，在各地出台的法规中，将“入住”与“非入住”作为两个标准确定物业费，既符合公平原则，也并不违反民法典第944条规定，且有司法解释支持。“民法典只是规定业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒交物业费，而业主完全有权要求物业公司依照地方性法规规定的比例支付物业费。”
唐震东律师进一步表示，民法典第944条只是规定业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。而打折支付物业费的前提是不拒绝支付物业费，只是要求遵从公平原则按一定比例减少支付物业费。“所以，地方性法规作出未入住业主物业费打折支付的规定，实际上根本没有违反上位法的规定。”
湖北德馨律师事务所刘陆峰律师也向记者分析称，从客观实际来看，物业收费包括多个项目，如果业主6个月以上没有实际入住，对物业公司日常工作量而言是有所减少的，（物业费）存在打折的空间，适当降低未入住业主的物业费符合法律规定的公平原则。
“由于物业费是以小区为单位收取，小区的规模、档次和要求不同决定了物业服务收费标准存在差异。”刘陆峰律师表示，各地政府可以指导业主委员会与物业管理公司在签订物业管理合同时对物业费收取进行差异化约定，让业主和物业管理公司都有章可循。
呼吁修订完善《物业管理条例》
如何规范物业管理行为、提升物业服务质量，也成为代表、委员在全国两会期间热议的话题之一。
“物业管理是关乎居民家庭生活品质的大事，建议进一步采取有效措施提升物业管理水平，让人民群众‘家门口的幸福’更有保障。”陈卫国表示，在系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设的过程中，通过提升物业管理水平、以好服务构建和谐家园，进而助力基层治理是题中之义。
据陈卫国介绍，《物业管理条例》发布实施20余年来，在规范物业管理行为、提升物业服务质量、维护业主合法权益等方面发挥了重要作用。但随着近年来物业行业规模快速增长和群众需求不断变化，需要对《物业管理条例》进一步修订完善，才能更好地发挥其效能。
对于修订完善《物业管理条例》的必要性，陈卫国表示，有助于推进物业管理领域规则体系化，对与民法典、无障碍环境建设法等上位法不一致的条款予以修改，对地方法律法规的好经验予以提炼吸收。同时助力基层治理体系和治理能力现代化建设，推动业主自治机制、物业纠纷多元化解机制的完善。
为此，陈卫国建议，修订物业管理的范围，确立物业治理的基本原则。将非住宅物业纳入管理范畴；将物业管理纳入现代服务业发展规划和社会治理体系，要求相关主管部门做细物业管理活动监督管理。同时提升物业服务水平，规制物业费拖欠行为。明确物业服务人的服务义务，明确业主支付物业费、不得妨碍物业服务管理行为的义务；引入失信惩戒制度，探索物业纠纷多元化解机制。
唐震东律师也建议，解决空置房屋物业费打折政策全国各地步调、标准不统一问题，首先需要在以后修订法律、行政法规过程中作出全国统一的规定。比如，可以借助修改《物业管理条例》之机，明确规定未入住的空置房屋按照一定的折扣标准交纳物业费。另外，该部行政法规的名称建议修改为《物业管理服务条例》。
“最直接、最简单有效的方法还是在物业服务合同中就空置房屋打折事项作出明确约定。”唐震东律师表示，各级地方政府也可以出台含有区分“入住”与“非入住”房屋的标准，以此确定物业费约定条款的物业服务合同示范性文本，并要求物业服务合同和商品房预售合同一样在当地住建主管部门备案，以此达到更好规范物业费收取行为的目的。
