文｜孙明新 李家明
近年来，国家正加速推进城市更新，以及房屋体检、保险和养老金三项制度建设，将为工程检测带来增量发展机遇。我们测算房龄25年以上既有房屋安全体检市场规模超1500亿元；同时，工程质量潜在缺陷保险发展有望提速，保险公司对聘请工程检测和评估企业进行工程质量风险控制和减量的需求预计也将提升。在此背景下，头部工程检测企业具备资质、技术、人才团队、公信力等综合优势，部分企业亦积极推进并购整合，未来市占率有望提升。同时，部分企业已积极布局既有房屋体检等业务，具备先发优势，在房屋三项制度推进中有望进一步获益，未来成长值得期待。
▍高龄房屋安全亟待改善，房屋三项制度推进提速。
我国既有房屋面积持续积累，我们测算2024年既有房屋面积或达807亿平米，其中已建成25年以上的高龄房屋面积近175亿平米。同时，居民“好房子”需求更高，加之老旧房屋质量问题多发，居民住房维修管理支出正逐年增长，2024年在人均消费总支出中占比约4.0%。国家虽早在2008年推行住宅专项维修金制度，但受限于动用困难、程序复杂，上海房地产科学研究院数据显示实际提取率或仅为10%。另外，住宅维修金也存在缴存规模小、续缴困难、覆盖范围有限等问题，实际作用有限。近年发生的多起房屋恶性安全事故警钟长鸣，我国既有房屋体检和问题房屋的修缮改造需求迫切。在此背景下，国家大力推进城市更新和老旧小区改造，推进房屋安全专项整治，加速推进房屋体检、保险和养老金三项制度建设。2025年3月9日，住建部部长倪虹在十四届全国人大三次会议记者会上表示，住建部将从“抓体检，找准问题”和“抓项目，解决问题”两方面抓好落实城市更新。我们认为，在国家政策支持下，房屋三项制度建设有望提速，未来或相互嵌套，共同发力推进房屋安全和质量提升，并给工程检测企业带来发展机遇。
▍预计房屋安全体检市场规模超1500亿，头部集中度提升可期。
房屋体检市场：国家已出台既有建筑安全性和使用性体检的相关规范，部分城市对检测频次进行了规定，建成25年以上的房屋是安全体检的重点对象。目前，国家对房屋安全体检尚无定价指引，部分地方则根据检测内容、房屋类型等确定指导价，实际执行中检测企业或给予折扣。参考我们测算的建成25年以上既有房屋面积，假设住宅和其他房屋体检单价分别为8元/平和10元/平，我们测得既有房屋安全体检市场规模超1500亿元，若考虑日常使用检查等场景，房屋体检市场总规模更高。另外，后续房屋体检或具有更强的消费属性，存在定期需求，服务质量和业主满意度对于检测企业的可持续业务开展将更加重要。
竞争格局：资质是企业参与房屋体检的基本门槛，新的《建设工程质量检测机构资质标准》已经实施，对企业的综合能力要求更高，房屋体检市场的进入壁垒逐渐提高。同时，房屋体检以现场工作为主，对技术团队的组织协调、现场沟通和应急处置等综合素质需求高，因此优秀的团队是检测企业的核心竞争力。另外，开展房屋体检需要地方备案和资源，具备广泛布局的企业更具优势。而长期积累的公信力，则是企业实力和品牌的更高层次体现。近年，我国工程和建材检测市场总体扩容，虽已出现头部集中趋势，但“小微弱”企业众多的特征尚未显著改善。国家政策正大力支持检测企业通过并购整合等方式做强做大，若后续头部企业并购取得进展，综合实力和市占率均有望提升，并在房屋体检工作中率先获益。
▍IDI等工程质量保险发展提速，工程检测与评估增量前景广。
近年国家大力推进工程质量保险发展，确定了14个试点城市，加速探索新发展模式，已发展出工程质量潜在缺陷保险（IDI）、责任保险、保证保险等类别。
IDI保险：相较于其他工程质量险种，IDI保险具有公正性高、系统性和专注度强、高效性和缓和性好、具备利益制衡体系等优势。IDI保险引入独立第三方工程检测和评估企业担任质量风险控制机构（TIS），进行工程风险控制和减量，是保障工程质量和降低赔付率的重要手段。IDI保险发展在我国仍处于早期试点鼓励阶段，在政策支持加码下，IDI保险有望凭借优势发展提速。
TIS机构：行业和试点城市已相继出台规范，对TIS机构的工作职责、要求、方法内容等进行明确指引，推动规范化健康发展。目前，上海、北京、广州和重庆四个城市已将投保IDI保险作为住宅土地出让条件，我们测算这四个城市2024年TIS服务的市场规模约5.5亿元；在保守/中性/乐观渗透率假设下，我们测算2024年全国市场TIS总规模分别为9.2/12.3/15.4亿元。若IDI保险在试点城市乃至全国较快推广，TIS服务渗透率有望较快提升，给工程检测和评估企业带来市场增量机遇。因TIS服务需覆盖工程建设全周期，检测并评估工程质量，进行风险控制，参与企业需要有较强的综合能力。目前，上海、广州等试点城市均有TIS机构白名单制度，并对TIS机构能力和服务质量动态考核，直接影响TIS机构的市场口碑。
▍风险因素：
宏观经济增速承压；房地产行业恢复不及预期；房屋三项制度推进不及预期；行业竞争更加激烈；人工和设备等价格大幅提升。
▍投资策略：
随着我国既有房屋面积和房龄积累，老旧房屋安全体检和问题房屋修缮改造需求持续提升。在国家加速推进房屋体检、保险和养老金三项制度建设的背景下，工程检测企业望将获得增量发展机遇。其中，已上市的头部工程检测企业具备资质、技术、人员团队、市场布局、公信力等综合优势，同步积极推进并购整合，市占率或有进一步提升的空间。同时，部分企业已积极布局既有房屋体检、IDI-TIS服务等增量业务市场，具备先发优势，并打造出良好口碑，未来成长值得期待。
本文节选自中信证券研究部已于2025年3月14日发布的《基础材料与工程服务行业工程检测专题报告一—城市更新加速推进，房屋检测&保险迎风启航》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。
本资料所载的证券市场研究信息是由中信证券股份有限公司（以下简称“中信证券”）的研究部编写。中信证券研究部定位为面向专业机构投资者的卖方研究团队。通过微信形式制作的本资料仅面向中信证券客户中的金融机构专业投资者，请勿对本资料进行任何形式的转发行为。中信证券不因任何订阅本公众号的行为而将订阅人视为中信证券的客户。若您并非中信证券客户中的金融机构专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险，应首先联系中信证券机构销售服务部门或经纪业务系统的客户经理，完成投资者适当性匹配，并充分了解该项服务的性质、特点、使用的注意事项以及若不当使用可能会带来的风险或损失，在此之前，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的信息。本资料难以设置访问权限，若给您造成不便，还请见谅！感谢您给予的理解和配合。若有任何疑问，敬请发送邮件至信箱kehu@citics.com。
重要声明：
本资料定位为“投资信息参考服务”，而非具体的“投资决策服务”，并不涉及对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断。需特别关注的是（1）本资料的接收者应当仔细阅读所附的各项声明、信息披露事项及风险提示，关注相关的分析、预测能够成立的关键假设条件，关注投资评级和证券目标价格的预测时间周期，并准确理解投资评级的含义。（2）本资料所载的信息来源被认为是可靠的，但是中信证券不保证其准确性或完整，同时其相关的分析意见及推测可能会根据中信证券研究部后续发布的证券研究报告在不发出通知的情形下做出更改，也可能会因为使用不同的假设和标准、采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。（3）投资者在进行具体投资决策前，还须结合自身风险偏好、资金特点等具体情况并配合包括“选股”、“择时”分析在内的各种其它辅助分析手段形成自主决策。为避免对本资料所涉及的研究方法、投资评级、目标价格等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失，在必要时应寻求专业投资顾问的指导。（4）上述列示的风险事项并未囊括不当使用本资料所涉及的全部风险。投资者不应单纯依靠所接收的相关信息而取代自身的独立判断，须充分了解各类投资风险，自主作出投资决策并自行承担投资风险。
本订阅号中的所有资料版权均属中信证券。不得以任何方式修改、发送或复制本订阅号中的内容。除经中信证券认可的情况外，其他一切转载行为均属违法。版权所有，违者必究。
