这两天，住建部放出三大政策，看了网上的解读，发现都没有讲到根本。

这三大政策，虽然对房地产市场有着深远影响，但也要分人群，有的被深重牵连，有的则没有任何关联。每个人的生态位不同，结果不同。

下面我尽可能讲详细，文章比较干，但非常重要。

首先是，住宅层高标准将不低于3米。

之前中国住宅的层高平均是2.8米，去年年底江苏、山东、云南都折腾过，出台政策，把住宅层高设定在3米。

而这次，则是全国性敲定了「硬性规定」。

别小看这20厘米，能做的事儿不少，起码在铺地板砖、挂吊顶、中央空调之后，房子还有3米左右的空间，视野和空间感都开阔许多。

我认为，主要利好是提升了刚需房的“下限”。

毕竟改善房，这些年基本都是3米以上的设计，不然何谈改善一说。反而刚需房，过去很多开发商为了降成本，硬搞出一堆2米多的房子，住着也很压抑。而这个政策出来，其实也是对“低层高”住宅的一次历史性变革。

3米标准，源于“好房子”战略指南的一个细节。

在住建部会议上，部长还提到，“好房子”的其他标准，比如要用新技术、新工艺、新材料，还要充分智能化、科技化。

其实这些东西，很早都有了，但问题是，贵。

谁都想住科技房、新材料房，但想达到这样的标准，基本都是高端改善和豪宅了。注定与普通人无缘。

除非住建部带头，组织国有力量和市场资本，通过规模效应把这些硬件的成本打下来，或者国家干脆补贴，花钱帮人们造好房子。对此，短期内，我并不抱有太大的希望。

所以，“好房子”，对普通人意义不大，主要利好“高净值群体”，可以拥有更多的选择空间，拿到政策的“福利车票”。

很多人问我，“好房子”的出现，是对二手房的集体“背刺”吗？

“背刺”肯定有，只是轻重不同，还要分城市和区域。

我举个例子。

比如北上广深等头部城市，城镇化率已经非常高了，那么意味着中心城区可供开发的土地寥寥无几。

那么这时候，即使出来“好房子”政策，但因为供应“量”太少，也无法对周边二手房形成降维打击。二手房市场依然坚挺。

而且“好房子”，基本都是豪宅或者改善，那么最大的打击就是，在同区域前两年买了同样豪宅改善属性的客户，而对于购买力不足的群体，其实也没有什么打击作用。

但如果是非核心板块，由于可开发的土地较多，“好房子”供应足，则会对当地次新二手改善房带来巨大的打击作用。

整体来说，“好房子”越多，那么“差房子”就越不值钱。“好房子”越少，价格就会越贵，最终变成小众市场，对大众影响有限。

我们来看第二个，所有2000年前建成的老小区应改尽改，加装电梯+管网升级+停车位。

这个政策算是比较强力的。

全国2000年底以前建成的老旧小区大约有22万个，涉及居民近3900万户，这部分群体，理论上都会进入“旧改”受益者名单。

很多人说旧改没那么容易。

的确，老旧小区，并不是说改就改的，就拿加装电梯来说，1楼和2楼好说歹说都不愿意，5楼和6楼只能干巴巴等着，吵架不可避免，有时候还有打架的。

所以会议上，部长还专门强调，邻里要弘扬中华传统美德，互相尊重，共建美好家园，尤其在旧改这件事上，要形成统一的力量。有一种“大家长”的口吻。

不过根据数据来看，这几年“旧改”还算不错。

2019年以来，全国已累计开工改造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿居民；加装电梯超过13万部，增设停车位380万个，更新改造地下管网约50万公里；打造“口袋公园”4万多个、建设城市绿道12万公里。

根据报道，今年各地旧改推动速度都比较快，为啥呢？

房价下跌。

这些老小区的业主被房价教育后，都比较害怕房价会进一步下跌，而“旧改”政策，无疑是救命绳索，可以抬升房子的竞争力，否则老小区真的没什么希望了。

所以这些人，都比较拥护“旧改”，即使出钱，也算是对房子的一种价值投资，未来卖个好价钱。

那么这个政策，最终会有什么影响呢？逻辑很简单——

旧改后的老小区，价值会被重估。

2000年底前建成的老小区，大多都是城市的核心区。

如果这个城市的老中心城区未发生迁移，比如北京、上海、广州这种，那么这些被“旧改”的老房子，依然拥有稀缺且成熟的城市配套，价值上升，会迎来新一波购买力，房价自然会上升。

但如果是发生了重大迁移的城市，比如郑州、济南等等，老中心区已经衰败，配套趋弱，即使通过旧改，老房子更好住了，但也没有多少人愿意去买，那自然房价也起不来。

第三个是，社区托育中心+儿童乐园成标配。

这是一个惠民的好政策，让社区配备托儿所，解决当下年轻人对于生娃最重要的负担。

如果房子具有“保姆”属性，还可以反向促进生育，未来拥有这样功能的社区配套，房价会比同地段的房子贵10%左右。

当然也是要求新房才配有的设施，具体价值影响，参考第一条。

整体来说，“好房子”政策的目的，主要是为了让新房卖得更好一些，土地更有价值，从而反哺地方财政。

其实打击最严重的，应该是这几年新建但并未卖出去的房子，这部分待售库存，基本都要靠地方收储做保障房，进行消化。

而旧改的目的，主要是通过投资的方式，创造需求，带动建筑业的上下游，释放存量购买力。

这些政策，都属于“战略收缩”。也就是说，操盘手在变相进行房地产发展的全面降速，谨慎供地，积极去库存，来完成房地产的“止跌回稳”。

两会之后，各地开始新一轮行动了，之前讲过，主要集中让利购房者角度，比如苏州，刚刚打响降月供第一枪，出台“三低一宽”购房金融创新举措。

低首付、低利息、低月供、宽期限。

比如吴中区本科学历购房者，若购买总价200万元的新房，首付30万元（比例15%）中，人才房票可抵用8万元，购房者自筹22万元。贷款170万元。

按利率3%计算：普通房贷客户（30年期等额本金）首月还款8972元，特色化金融产品客户“前五年每月还本金100元”，首月还款4350元，首月月供减少约51%。

预计这个政策，马上会有更多的城市效仿。今年，大多数城市依旧是，越等利好越多。