粉丝提问：

大表哥，怎么看丰台保利百合花园这个小区？感觉这个小区价格极其抗跌，这一轮下跌总体只跌了15%不到，真是太牛了。

目前看中它一套89平米的三房，总价810万，折合单价9.1万一平米，你觉得可以入手吗，会不会高位接盘？

大表哥回答：

看你是出于什么目的了，如果是在周围上班，自住考虑，大表哥觉得价格能谈到750万的话，勉强可以考虑。

但如果是出于长远资产保值来看，大表哥强烈不建议购买，以目前的价格来看，大表哥认为：保利百合应该是丰台区乃至整个北京最需要补跌的一个小区。

或者说，以目前的价格体系来看，大表哥个人认为，保利百合是全北京潜在泡沫最大的一个小区。你现在买，基本就是高位接盘无疑。

至于原因，主要有二。

第一，要从内部看：

保利百合花园的最高成交价，出现在2023年2月，就是你看中的这个89平米的紧凑小三房，总价930万，折算单价10.5万一平米。

所以，目前你看中的这个折算单价9.1万一平米的，相较于最高点跌幅是13%。

这一轮北京整体跌幅在30%的样子，保利百合13%的跌幅，看起来确实比较抗跌。

保利百合的房价，为什么比较贵而且还抗跌？在丰台这个比较弱的区，保利百合2023年能卖到10万＋的单价，而且在高层次新二手住宅中，也是top5的存在。

里面的原因，一方面是保利百合小区本身品质不错，当然这个不错，只是相对丰台区大部分都是老房子而言，如果拿到朝阳区，保利百合充其量只能算中等品质，朝阳比保利百合好的小区多的是。

保利百合属于一堆矮茄子里面好不容易才出来的一个高个，加上周围没有像样的竞品，于是价格就被推上去了。

由于缺乏竞品，跌的时候也相对更抗跌。

丰台之所以缺乏好品质的房子，和历史原因有关，这里不是今天的重点，知道个结果就行，原因不具体阐述。

但是在2018年之后，丰台缺少好品质的房子的局势，扭转了。

从分钟寺三兄弟的北京天誉、合生缦云和东叁金茂府开始，到端礼著、君礼著，再到金茂璞逸丰宜……

最近这几年，丰台在三环附近，陆陆续续供应了差不多10块左右的地，有的已经交房，有的还在卖，它们中的新房和二手房价格，目前主要集中在8-11万每平米之间，

在品质上，这些都是可以碾压保利百合的，毕竟保利百合是2009年建成的房子，属于上一代的产品，虽然在当时属于比较好的，但是和现在的新房比，比如已经交付的端礼著，分钟寺的三兄弟比，还是肉眼可见差了至少一个档次。

等这些新房完全交付，进入二手市场满五年之后，必定会对保利百合的价格体系造成冲击。

这是从保利百合所在的丰台区内部来说的。

第二，如果放在全北京来看，9.1万每平米的价格，能够买到什么样的产品呢？

放到海淀，次新房中海汇德里、幸福里润园都可以买到，放到朝阳区，9.1万的价格可以买望京的融科橄榄城，买上京新航线，买新北苑的铁建花语城，甚至能买双击的富力城。

这几个小区的品质都不比保利百合差，而且区位优势，板块优势甚至还要比保利百合好。

同样单价情况下，如果不是自住，那么为什么不买朝阳和海淀的这些次新房呢？对比之下就能看出目前单价9.1万的保利百合，放在整个北京其实性价比不高。

所以，以目前北京30%的平均跌幅来看，保利百合补跌到20%是大概率事件，这也是大表哥前面讲的，为什么说保利百合可能是目前整个北京泡沫最大的小区的原因。

它现在抗跌，是因为暂时竞品少，当充分竞争之后，势必补跌。

类似的例子，就是海淀清河的另一个神盘橡树湾小区。2024年上半年的时候，橡树湾也是表现得很抗跌，但是进入2024年下半年，明显出现了一轮加速补跌，整体跌了25%左右才稍微稳住。

（转自：地产局座）