（朱一峰为中央财经大学金融学院副教授；桂平舒为中国社会科学院大学国际政治经济学院博士研究生）

我国政府高度关切人民的住房需求和房地产业的健康发展。回顾过去20年的政府工作报告，从“有房住”到“住好房”，政府持续完善住房保障体系和住房市场体系，让全体人民住有所居、住有所乐；从稳房价到防风险，政府因地制宜、多策并举，持续促进房地产业平稳健康发展。

一、从“有房住”到“住好房”

住房的首要问题是“有房住”。居民住房是民生板块的重要组成，是政府密切关注的重点问题之一，核心是让人民住有所居。对此，政府工作报告中的政策主要包括提高住房安全、扩大住房供给和优化建房结构。其中，棚户区改造、城乡危房改造以及灾后重建等政策在各年的政府工作报告中密集出现，旨在为居民加强房屋安全，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。对于保障房，建立健全多主体供给、多渠道保障的住房制度，为低收入人群提供了大量低成本住所。对于商品房，重点发展面向广大群众的普通商品住房，增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，持续优化住房供给结构，大力促进市场供需平衡。

第二个问题是“住好房”。随着物质水平的日益丰富，居民追求更高的生活水平，想要住得好的诉求逐步显现。对此，政府工作报告中的政策是支持改善性住房和建设“好房子”。2009年政府工作报告首次提出要落实好对改善性住房的政策支持，2016年、2023年至2025年政府工作报告反复提及此议题，反映出政府对改善性住房的重视程度不断提升。住房和城乡建设部在2023年提出“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设目标。2025年政府工作报告进一步指出要加快构建房地产发展新模式，适应人民群众高品质居住需要, 完善标准规范, 并首次提出推动建设安全、舒适、绿色、智慧的 “好房子”。

党的十八大以来，有房住和住好房同时发力。我国通过规划建设保障性住房、推进城中村改造、完善‘平急两用’公共基础设施等三大工程，切实满足人民基本住房需求。我国对“好房子”的提法逐渐明确，强调从“有没有”到“好不好”的转变，通过提高住宅建设标准、推进老旧住宅更新改造、提升物业服务质量等措施，不断提升居民的居住品质和幸福感。

二、从稳房价到防风险

在房价上涨时期，稳房价是主基调。每次房地产价格大幅上涨，第二年的政府工作报告中都会指出要稳定房价，促进房地产市场长期平稳健康发展。回顾过去20年，中国房价几次大幅上涨时期分别为2005年至2007年、2009年至2013年，2016年至2021年，这三轮上涨周期分别持续3年、5年和6年左右，上涨周期不断变长，政策调控的时间也随之拉长，在稳房价见效的后一年此类政策才不再提。针对第一轮上涨，2006年和2007年的政府工作报告指出要解决房价上涨过快的问题，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。针对第二轮上涨，2010年至2014年的政府工作报告指出要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求，以及严格执行并逐步完善抑制投机需求的政策措施。针对第三轮上涨，2017年政府工作报告指出坚持住房的居住属性，遏制热点城市房价过快上涨。此后2018年、2020年、2021年和2022年的政府工作报告均指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。

在房价回调时期，更重要的是防风险。受预期转弱、信心不足等因素影响，房地产市场自2022年3月起持续低迷，房地产风险逐步显现。中央金融工作会议将“房地产风险”列为重点领域风险之一，为守住不发生系统性金融风险的底线，2023年至2025年政府工作报告均着重强调了防范化解房地产风险。2023年政府工作报告指出有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。2024年政府工作报告指出标本兼治化解房地产等重点领域风险，维护经济金融大局稳定。优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。面对房地产市场变化的新情况，2024年9月26日中央政治局会议指出“要促进房地产市场止跌回稳”，随后一揽子房地产市场刺激政策陆续出台，目前已初见成效。2025年政府工作报告进一步指出要持续用力推动房地产市场止跌回稳，并且有效防范房企债务违约风险。由此可见，我国房地产政策的核心要义始终是稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

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